Zo gebruik je deze rekentool
- Vul het Leenbedrag in, bijvoorbeeld de hoofdsom van je hypotheek.
- Vul de Rente per jaar en de Looptijd in jaren in.
- Lees de Maandlast en de Totale rente af, en kijk bij Aflossing hoger dan rente vanaf maand wanneer het kantelpunt komt.
- Blader door het schema om per termijn rente, aflossing en Restschuld te zien.
Wat annuïtair aflossen betekent
Bij een annuïteitenhypotheek of annuïtaire lening betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. Eerst wordt de rente over de restschuld van die maand berekend; wat overblijft van je maandlast is aflossing. Zo daalt de restschuld elke maand een beetje sneller.
M = H · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1); rente_t = S_(t−1) · r; aflossing_t = M − rente_t- M = vaste maandlast
- H = hoofdsom (leenbedrag)
- r = rente per maand (jaarrente ÷ 12 ÷ 100)
- n = aantal maanden
- S_(t−1) = restschuld na de vorige termijn
Bij een lineaire hypotheek los je juist elke maand hetzelfde bedrag af en daalt je maandlast. Dat schema rekent deze tool niet; hij maakt alleen een annuïtair aflosschema.
Voorbeeld: € 300.000 tegen 3,9% over 30 jaar
De maandlast is € 1.415,00. In maand 1 is de rente € 975,00 en los je maar € 440,00 af, zodat de restschuld zakt naar € 299.560,00. Na een jaar heb je in totaal ongeveer € 5.375 afgelost en € 11.605 rente betaald; in maand 12 is de restschuld € 294.624,53.
Over de hele looptijd betaal je € 209.401,66 rente. Pas vanaf maand 148, ruim twaalf jaar onderweg, is het aflossingsdeel groter dan het rentedeel. De helft van de lening is pas na 230 maanden afgelost, ruim over de helft van de looptijd.
Looptijden vergelijken
Vul hetzelfde leenbedrag in met 20 of 25 jaar en vergelijk de totale rente. Een kortere looptijd geeft een hogere maandlast, maar het kantelpunt komt veel eerder en de totale rente daalt sterk.
Een lagere rente werkt op dezelfde manier: het rentedeel van elke termijn is kleiner, dus vanaf de eerste maand gaat er meer naar aflossing. Daardoor zakt niet alleen de maandlast, maar komt ook het kantelpunt eerder. Een paar tienden procent verschil lijkt klein, maar over honderden termijnen telt het flink op.
Wil je liever je looptijd houden en toch sneller klaar zijn, reken dan met extra aflossen berekenen. Voor de volledige woonlasten inclusief OZB en verzekering gebruik je hypotheek berekenen.
Zo gebruik je het schema
- Zie hoeveel rente je in een bepaald jaar betaalt; dat bedrag speelt een rol bij hypotheekrenteaftrek.
- Zie welke restschuld er staat aan het eind van je rentevaste periode. Over dat bedrag krijg je dan een nieuw rentevoorstel.
- Vergelijk de restschuld met de verwachte woningwaarde, bijvoorbeeld als je wilt verhuizen.
- Bepaal het effect van een renteverschil door het schema met twee rentes naast elkaar te zetten.
- Plan een extra aflossing op het moment dat het rentedeel nog groot is; dan bespaar je de meeste rente.
Aannames en beperkingen
Het schema gaat uit van één vaste rente over de hele looptijd, betaling aan het eind van elke maand en geen extra aflossingen. In de praktijk zet je de hypotheekrente vaak voor een periode vast; daarna kan de maandlast veranderen. Kleine afrondingsverschillen met het overzicht van je geldverstrekker zijn normaal.
Hypotheekrenteaftrek, aflossingsvrije leningdelen, een spaar- of beleggingshypotheek en kosten koper zitten er niet in. Je netto maandlast ligt door de renteaftrek vaak lager dan de bruto maandlast in dit schema. Voor een bindend overzicht vraag je je geldverstrekker of adviseur.
Veelgestelde vragen
Wat is een aflosschema?
Een tabel die per termijn laat zien hoeveel van je betaling rente is, hoeveel aflossing, en welke restschuld er daarna overblijft.
Waarom los ik in het begin zo weinig af?
De rente wordt berekend over de restschuld, die aan het begin het hoogst is. Van een vaste maandlast blijft dan weinig over voor aflossing. Dat verandert naarmate de schuld daalt.
Wat is het verschil tussen annuïtair en lineair?
Annuïtair betekent een gelijke bruto maandlast met stijgende aflossing. Lineair betekent een gelijke aflossing per maand, waardoor de maandlast daalt. Lineair kost in totaal minder rente, maar begint met hogere lasten.
Kan ik zien wat mijn restschuld is na 10 jaar?
Ja, zoek in het schema maand 120 op. In het voorbeeld van € 300.000 tegen 3,9% staat er dan nog € 235.549,87 open.
Klopt dit schema met dat van mijn bank?
Bij dezelfde rente, looptijd en hoofdsom ligt het heel dicht bij elkaar. Verschillen komen door afronding, een andere ingangsdatum of extra aflossingen.