Zo gebruik je deze rekentool
- Vul je Huidige restschuld, je Huidige rente en de Resterende looptijd (jaren) in, dus niet de oorspronkelijke 30 jaar.
- Vul het aanbod in dat je overweegt: Nieuwe rente en Looptijd nieuwe lening.
- Tel bij Kosten oversluiten alles op wat het je kost: boeterente, advies, taxatie, notaris en afsluitkosten.
- Lees de Nieuwe maandlast, het Break-evenpunt in maanden en de Totale besparing na kosten af.
Zo werkt de vergelijking
Bij oversluiten los je je huidige hypotheek af met een nieuwe lening. De rekentool berekent de annuïtaire maandlast van je huidige lening over de resterende looptijd en die van de nieuwe lening met de nieuwe rente en looptijd, en zet ze naast elkaar.
Break-evenpunt (maanden) = kosten ÷ (oude maandlast − nieuwe maandlast)- kosten = alle kosten van het oversluiten samen, inclusief eventuele boeterente
- oude maandlast = annuïteit van de huidige lening over de resterende looptijd
- nieuwe maandlast = annuïteit van de nieuwe lening: M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
- P = restschuld, r = rente per maand, n = aantal maanden
Het break-evenpunt is het aantal maanden dat je de lagere maandlast nodig hebt om de kosten terug te verdienen. De totale besparing vergelijkt de rente die je op beide leningen nog betaalt, min de kosten.
Voorbeeld: van 4,8 % naar 3,9 % op € 280.000
Je hebt nog € 280.000 schuld tegen 4,8 % en 22 jaar te gaan. Een andere geldverstrekker biedt 3,9 % over dezelfde 22 jaar, en het oversluiten kost in totaal € 6.500. De bruto maandlast daalt van € 1.719,32 naar € 1.581,51, een besparing van € 137,81 per maand. Het Break-evenpunt ligt op 48 maanden.
De rente die je nog betaalt daalt van € 173.899 naar € 137.518. Na aftrek van de € 6.500 kosten is dat een Totale besparing na kosten van € 29.881, mits je de lening uitdient.
Let op de looptijd, niet alleen op de rente
Een langere looptijd maakt de maandlast lager maar kan je meer kosten. Sluit je hetzelfde bedrag tegen 3,9 % over 30 jaar af in plaats van 22, dan daalt de maandlast met € 398,64 en ben je al na 17 maanden break-even. De totale rente stijgt echter naar € 195.442, zodat je per saldo € 28.042 verliest.
Andersom kan ook: over 15 jaar wordt de maandlast € 2.057,12 (de rekentool waarschuwt dan dat er geen maandelijkse besparing is), maar je betaalt nog maar € 90.282 rente. Bedenk wat je doel is, een lagere maandlast of minder totale kosten, en vergelijk opties met leningen vergelijken. Houd er rekening mee dat hypotheekrenteaftrek in Nederland aan voorwaarden en een maximale looptijd gebonden is; vraag na wat een langere looptijd daarvoor betekent.
Hoe je beslist
Oversluiten loont meestal als het break-evenpunt ruim korter is dan de tijd dat je de hypotheek nog houdt. Ga je over drie jaar verhuizen, dan verdien je een break-even van 48 maanden niet terug.
De grootste kostenpost is vaak de boeterente (vergoeding voor vervroegde aflossing) als je binnen je rentevaste periode oversluit. Vraag die exact op bij je huidige geldverstrekker. Vraag ook naar rentemiddeling bij je eigen bank; dat is een alternatief zonder over te stappen. Zie daarnaast wat extra aflossen oplevert met de aflossingsrekentool en hoe je schuld daalt in het aflossingsschema.
Veelgemaakte fouten
- De oorspronkelijke looptijd invullen in plaats van de resterende jaren; dan lijkt de besparing groter.
- De boeterente vergeten of te laag inschatten.
- Kosten meefinancieren en vergeten dat daar ook rente over komt.
- Na tien jaar betalen opnieuw met 30 jaar beginnen, waardoor je langer schuld houdt.
- Alleen naar de rente kijken: afsluitkosten, advies, taxatie en notaris veranderen de echte kosten.
Aannames en grenzen
Beide leningen worden behandeld als annuïteitenhypotheek met vaste rente en gelijke maandlasten. De rekentool rekent met bruto maandlasten: hypotheekrenteaftrek, verzekeringen, NHG-premie, extra leenbedrag voor een verbouwing en de tijdswaarde van geld zitten er niet in. Een lineaire of aflossingsvrije hypotheek geeft andere bedragen. Het break-evenpunt is dus een richtlijn, geen garantie.
Vraag bij een geldverstrekker of hypotheekadviseur een offerte met de exacte rente, kosten en boeterente voordat je besluit.
Veelgestelde vragen
Wanneer loont het om je hypotheek over te sluiten?
Als de besparing op de maandlast de kosten terugverdient ruim voordat je verhuist of de hypotheek aflost. Hoe groter het renteverschil en hoe lager de boeterente, hoe sneller dat gaat.
Hoe wordt het break-evenpunt berekend?
Deel de totale kosten door de maandelijkse besparing. € 6.500 kosten en € 137,81 besparing per maand geeft 48 maanden.
Wat kost een hypotheek oversluiten?
Denk aan boeterente, advies- en bemiddelingskosten, taxatie, notaris en eventueel NHG-kosten. De boeterente hangt af van je contract en het renteverschil; je geldverstrekker kan die berekenen.
Wat is het verschil tussen oversluiten en rentemiddeling?
Bij oversluiten stap je naar een nieuwe lening, vaak bij een andere aanbieder. Bij rentemiddeling blijf je bij je eigen bank en wordt de boeterente verwerkt in een nieuwe, gemiddelde rente.
Moet ik bij oversluiten de looptijd verkorten?
Dat verhoogt de maandlast maar verlaagt de totale rente flink. Doe het alleen als de hogere maandlast past in je budget.