Huurrendement berekenen

Zo gebruik je deze rekentool

1. Vul de Aankoopprijs vastgoed en de Huur per maand in.
2. Schat de Leegstand in procenten en de Exploitatiekosten per jaar: belasting, verzekering, onderhoud, beheer.
3. Vul je Eigen inleg (aanbetaling & kosten) in; de rest wordt gefinancierd met de Hypotheekrente en Looptijd die je opgeeft.
4. Lees het Nettorendement (cap rate), de Kasstroom per maand, het Brutorendement en het Rendement op eigen inleg af.

Bruto, netto en rendement op eigen inleg

Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Snel te berekenen, maar het zegt weinig: kosten en leegstand zitten er niet in.

Nettorendement = (huur · 12 · (1 − leegstand) − kosten) ÷ aankoopprijs

• Brutorendement = huur · 12 ÷ aankoopprijs
• Netto huuropbrengst per jaar = huur · 12 · (1 − leegstand) − exploitatiekosten
• Hypotheeklasten = annuïteit op (aankoopprijs − eigen inleg)
• Kasstroom = netto huuropbrengst − hypotheeklasten
• Rendement op eigen inleg = kasstroom per jaar ÷ eigen inleg

Het nettorendement trekt leegstand en exploitatiekosten eerst van de huur af. Dat is wat de woning zelf oplevert, los van hoe je hem financiert. Het rendement op eigen inleg gaat nog een stap verder: het trekt ook de hypotheeklasten af en deelt wat overblijft door het geld dat je zelf hebt ingebracht.

Voorbeeld: woning van € 350.000 voor € 1.500 huur

Je koopt een woning van € 350.000 en verhuurt die voor € 1.500 per maand. Het brutorendement is 5,14%. Met 3% leegstand en € 4.500 kosten per jaar blijft er € 12.960 netto huuropbrengst over, een nettorendement van 3,70%.

Je legt € 120.000 zelf in en financiert de rest met een annuïteitenlening tegen 4% over 30 jaar. Dat kost € 13.176,66 per jaar. De kasstroom per maand komt daardoor uit op −€ 18,06 en het rendement op eigen inleg op −0,18%.

Je verdient in dit voorbeeld dus vooral op aflossing en een eventuele waardestijging, niet op de maandelijkse huur.

Hoe gevoelig de uitkomst is

Kleine veranderingen tellen flink door. Bij 5% rente stijgen de hypotheeklasten naar € 14.816,28 per jaar en zakt de kasstroom naar −€ 154,69 per maand.

Houd je 4% rente aan, maar reken je met 8% leegstand en € 5.500 kosten, dan daalt het nettorendement naar 3,16% en de kasstroom naar −€ 176,39 per maand. Reken dus altijd ook een tegenvallend scenario door.

Zo gebruik je de cijfers

Vergelijk het nettorendement met wat je zonder gedoe elders kunt halen, en bedenk dat een huurwoning tijd, risico en weinig spreiding met zich meebrengt. Een negatieve kasstroom betekent dat je elke maand moet bijleggen.

Kijk met de hypotheek calculator naar de lasten bij een andere rente of looptijd, en met de ROI calculator naar het totale rendement inclusief verkoop. Twijfel je tussen kopen en zelf huren, gebruik dan de huren of kopen calculator.

Veelgemaakte fouten

• Alleen naar het brutorendement kijken.
• Kosten koper, inrichting en achterstallig onderhoud niet in de eigen inleg meenemen.
• Geen buffer voor groot onderhoud, VvE-bijdragen of een periode zonder huurder.
• Uitgaan van een huur die volgens de regels voor huurprijzen niet is toegestaan.

Aannames en beperkingen

De calculator rekent met één jaar: vaste huur, vaste kosten en een annuïteitenlening zonder aflossingsvrij deel. Huurverhogingen, waardestijging, aflossing als vermogensopbouw en verkoopkosten zitten er niet in.

Belasting is niet meegenomen. Een verhuurde woning valt voor particulieren in Nederland meestal in box 3; de regels daarvoor veranderen. Huurprijsregels kunnen de maximale huur beperken. Check dit bij de Belastingdienst en Rijksoverheid, en laat je financiering beoordelen door een hypotheekadviseur.

Veelgestelde vragen