Bu hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Gayrimenkul fiyatı ve Aylık kira alanlarını doldurun; kira için bölgedeki benzer dairelerin gerçek kiralarını kullanın.
- Boş kalma oranı alanına yılın kiracısız geçecek payını, Yıllık işletme giderleri alanına emlak vergisi, DASK, sigorta ve bakım-onarım toplamını yazın.
- Yatırılan nakit (peşinat ve masraflar) alanına cebinizden çıkan tutarı girin. Kredi kullanacaksanız Konut kredisi yıllık faizi ve Kredi vadesi alanlarını doldurun; bankanın aylık faizini 12 ile çarparak yıllık faiz olarak girin.
- Brüt getiri, Net getiri (cap rate), Aylık nakit akışı ve Nakit getiri oranı sonuçlarına bakın.
Brüt getiri, net getiri ve nakit getiri oranı
Gayrimenkul yatırımcıları üç farklı getiri ölçüsü kullanır ve her biri farklı bir soruya cevap verir. Brüt getiri, giderleri yok sayan hızlı bir elemedir. Net getiri (cap rate) mülkün kendisini ölçer ve nasıl finanse ettiğinizi dikkate almaz. Nakit getiri oranı ise kredi taksitleri ödendikten sonra kendi paranızın ne kazandırdığını gösterir.
Net getiri = (12 · kira · (1 − boş kalma) − giderler) ÷ fiyat- kira = aylık kira; boş kalma = yılın kiracısız geçen payı
- giderler = yıllık işletme giderleri: emlak vergisi, DASK, konut sigortası, bakım-onarım, yönetim
- Brüt getiri = 12 · kira ÷ fiyat
- Nakit akışı = yıllık net faaliyet geliri − yıllık kredi taksitleri
- Nakit getiri oranı = yıllık nakit akışı ÷ yatırılan nakit
Hesaplayıcı, kredi tutarını fiyat eksi yatırdığınız nakit olarak alır ve girdiğiniz vadede sabit taksitli bir kredi gibi geri ödendiğini varsayar. Yatırdığınız nakit fiyata eşit ya da fazlaysa kredi yoktur.
Örnek: 5.000.000 TL'lik daire, aylık 25.000 TL kira
Daireyi peşin aldığınızı, %5 boş kalma ve yıllık 30.000 TL gider varsaydığınızı düşünün. Brüt getiri %6'dır. Boş kalma ve giderlerden sonra yıllık net faaliyet geliri 255.000 TL, net getiri %5,1 olur. Kredi olmadığı için aylık nakit akışı 21.250 TL, nakit getiri oranı da net getiriye eşit, %5,1'dir.
Aynı daireyi 3.000.000 TL nakit ve 10 yıl vadeli, yıllık %30 (aylık %2,5) faizli kredi ile alırsanız tablo değişir. 2.000.000 TL'lik kredinin yıllık taksitleri 632.683,03 TL tutar; aylık nakit akışı -31.473,59 TL'ye, nakit getiri oranı -%12,59'a düşer. Kira, taksidin yanında küçük kalır ve her ay cebinizden ek para çıkar.
Ev kendini kaç yılda amorti eder?
Türkiye'de kira getirisi çoğu zaman amortisman süresiyle konuşulur: ev fiyatının yıllık kiraya bölünmesi. 5.000.000 TL'lik ve yıllık 300.000 TL kira getiren bir daire, boş kalma ve giderler hesaba katılmadan 16,67 yılda kendini çıkarır. Bu, brüt getirinin tersidir; brüt getiri yükseldikçe amortisman süresi kısalır. Hesabı geri ödeme süresi hesaplama aracıyla da yapabilirsiniz.
Varsayımlardaki küçük değişiklikler sonucu belirgin biçimde etkiler. Boş kalma oranını %10'a çıkarmak net getiriyi %4,8'e indirir. Kira 30.000 TL olursa brüt getiri %7,2'ye, net getiri %6,24'e yükselir. Kötümser bir senaryoyu mutlaka deneyin.
Rakamlarla nasıl karar verilir?
Brüt getiriyi kısa liste yapmak, net getiriyi daireleri adil karşılaştırmak, nakit getiri oranını da finansman kararınızı değerlendirmek için kullanın. Net getiri kredi faizinin altındaysa, borçlanmak nakit akışını inceltir; yukarıdaki örnekte %5,1 net getiri %30 faizin çok altında kaldığı için nakit akışı eksiye döner.
Yüksek enflasyonda yatırımcılar düşük kira getirisini değer artışı beklentisiyle kabul edebilir. Bu araç değer artışını içermez; bu beklentiyi ayrıca ve temkinli değerlendirin. Kirada oturmak ile satın almayı karşılaştırmak için kira mı ev mi hesaplama, taksitin kendisi için konut kredisi hesaplama aracını kullanın.
Sık yapılan hatalar
- Tadilatlı bir dairenin kirasını, bakım isteyen bir daire için kullanmak.
- Kombi, çatı ya da tesisat gibi büyük onarımları bütçeye koymamak; bu yıl bir şey bozulmasa da her yıl bir pay ayırın.
- Kiracı değişimleri arasındaki boş ayları ve emlakçı komisyonunu unutmak.
- Brüt getiriyi kâr saymak.
- Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve tadilatı yatırılan nakde eklememek; bu, nakit getiri oranını olduğundan iyi gösterir.
Varsayımlar ve sınırlar
Hesaplayıcı sabit kira, sabit gider ve sabit faizli, eşit taksitli bir kredi varsayar. Kira artışları, değer artışı, kira geliri vergisi, satış masrafları, değişken faiz ve kredi masrafları dahil değildir. Ödediğiniz anapara özkaynak oluşturur ama nakit akışı sayılmaz. Sonucu bir ön değerlendirme olarak kullanın; vergi ve kira hukuku konularında bir mali müşavire ya da avukata danışın.
Sıkça sorulan sorular
İyi bir kira getirisi yüzde kaçtır?
Tek bir doğru oran yoktur; şehir, semt ve mülk tipine göre değişir. Net getiriyi mevduat ve tahvil gibi daha zahmetsiz alternatiflerin getirisiyle karşılaştırın.
Aidatı gider olarak eklemeli miyim?
Aidatı kiracı ödüyorsa eklemeyin. Boş aylarda aidat size kalacağı için, bu ayların aidatını yıllık giderlere eklemek daha gerçekçi olur.
Banka aylık faiz veriyor, nasıl girmeliyim?
Aylık faizi 12 ile çarparak yıllık nominal faiz olarak girin; aylık %2,5 için 30 yazın. Kredi masrafları ve sigortalar bu hesaba dahil değildir.
Kira getirisi neden mevduattan düşük olabiliyor?
Yatırımcılar konutta kira dışında değer artışı da bekler. Bu beklenti gerçekleşmeyebilir; bu yüzden getiriyi değer artışı olmadan da değerlendirin.