Калькулятор доходности аренды квартиры

Как пользоваться калькулятором

1. Введите Стоимость недвижимости и Аренда в месяц.
2. Укажите Простой — долю времени без жильцов — и Операционные расходы в год: налоги, страховку, ремонт, комиссию агенту.
3. Введите Вложено своих (взнос и расходы). Если покупаете без кредита, укажите полную цену; иначе задайте Ставка по ипотеке и Срок кредита.
4. Посмотрите Чистая доходность (cap rate), Денежный поток в месяц и Доходность на вложенные деньги.

Валовая, чистая доходность и доходность своих денег

Валовая доходность — годовая арендная плата, делённая на цену квартиры. Она удобна для быстрого сравнения, но завышает результат: не учитывает простой и расходы.

Чистая доходность = (12 × A × (1 − простой) − расходы) / цена

• A — аренда в месяц
• простой — доля года без арендаторов
• расходы — налоги, страховка, ремонт, управление за год
• Денежный поток = чистый операционный доход − платежи по ипотеке за год

Чистая доходность (cap rate) вычитает из аренды простой и операционные расходы. Это доходность самой квартиры без учёта способа покупки. А доходность на вложенные деньги показывает, сколько приносит именно ваш капитал после платежей по ипотеке.

Пример: квартира за 9 000 000 ₽ и аренда 50 000 ₽

Квартира куплена за 9 000 000 ₽ без кредита, сдаётся за 50 000 ₽ в месяц, простой — 5 %, расходы — 60 000 ₽ в год. Валовая доходность — 6,67 %, чистый операционный доход — 510 000 ₽ в год, чистая доходность — 5,67 %, денежный поток — 42 500 ₽ в месяц.

Теперь та же квартира с ипотекой: своих денег 3 000 000 ₽, кредит под 20 % на 20 лет. Платежи по ипотеке составят 1 223 153,72 ₽ в год, денежный поток — −59 429,48 ₽ в месяц, а доходность на вложенные деньги — −23,77 %. Аренда не покрывает и половины платежа.

Насколько чувствителен результат

Ставка по кредиту решает всё. При ставке 6 % и тех же условиях платежи по ипотеке — 515 830,36 ₽ в год, а денежный поток почти выходит в ноль: −485,86 ₽ в месяц. Если кредит дороже доходности квартиры, каждый занятый рубль уменьшает ваш результат.

Простой тоже важен: месяц без жильцов в год — это около 8 % потерянной аренды. Проверьте вариант, когда ремонт между арендаторами занимает два-три месяца.

Как использовать цифры для решения

Сравнивайте варианты на одинаковых допущениях: один и тот же простой, расходы и ставка. Тогда разница в доходности покажет реальную разницу между квартирами, а не между вашими ожиданиями.

• Сравните чистую доходность со ставкой по вкладам и доходностью облигаций: они требуют гораздо меньше хлопот.
• Учитывайте возможный рост цены квартиры отдельно — калькулятор считает только доход от аренды.
• Посмотрите платёж по кредиту в ипотечном калькуляторе и решите, сколько своих денег вложить, с помощью калькулятора первоначального взноса.
• Если думаете, покупать ли жильё для себя или снимать, используйте калькулятор «аренда или покупка».

Частые ошибки

• Считать доходность по объявлениям, а не по реальной арендной ставке после торга.
• Забывать налог на доход от сдачи — его ставка зависит от вашего статуса (физлицо, самозанятый, ИП).
• Не закладывать простой, ремонт и замену мебели и техники.
• Путать валовую доходность с чистой.

Допущения и ограничения

Аренда, расходы и ставка считаются постоянными, ипотека — с аннуитетным платежом. Рост цены квартиры, индексация аренды, налоги на доход, расходы на сделку и досрочное погашение не учтены. Налоги на имущество и доход вы можете внести в операционные расходы. Перед покупкой проверьте реальные ставки аренды в районе и условия банка.

Частые вопросы