임대수익률 계산기

사용 방법

1. 부동산 가격과 월세를 입력합니다.
2. 공실(임차인이 없는 비율)과 연간 운영비(세금, 보험, 수선, 관리비 등)를 입력합니다.
3. 투입 현금 (계약금·부대비용)에 매입가 중 내 돈으로 낸 금액을 넣고, 나머지는 대출이라고 보고 주택담보대출 금리와 대출 기간을 입력합니다.
4. 순수익률 (캡레이트), 월 현금흐름, 총수익률과 자기자본 수익률(현금 대비 수익률)을 확인합니다.

임대수익률은 이렇게 계산합니다

총수익률은 1년 월세 합계를 매입가로 나눈 값으로, 비용을 빼기 전의 단순 수치입니다. 순수익률은 공실로 놓치는 월세와 운영비를 뺀 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값입니다.

순수익률 = (연 월세 × (1 − 공실률) − 연 운영비) ÷ 매입가

• 연 월세 = 월세 × 12
• 순영업소득(NOI) = 연 월세 × (1 − 공실률) − 연 운영비
• 연 현금흐름 = 순영업소득 − 연 대출 원리금
• 자기자본 수익률 = 연 현금흐름 ÷ 투자 현금

대출이 있다면 순영업소득에서 연 대출 원리금을 뺀 금액이 내 주머니에 남는 현금흐름입니다. 이를 내가 낸 현금으로 나누면 자기자본 수익률이 됩니다.

예시: 3억 원 오피스텔, 월세 120만 원

매입가 3억 원, 월세 120만 원, 공실률 5%, 연 운영비 300만 원, 투자 현금 1억 2,000만 원, 대출 1억 8,000만 원(연 4.5%, 30년)을 가정합니다. 총수익률은 4.8%, 순영업소득은 연 1,068만 원으로 순수익률은 3.56%입니다.

연 대출 원리금이 약 1,094만 원이라 월 현금흐름은 약 −2만 2,000원, 자기자본 수익률은 −0.22%입니다. 공실률이 10%가 되면 월 현금흐름은 약 −8만 2,000원으로 악화됩니다. 같은 집을 대출 없이 현금 3억 원으로 사면 월 현금흐름은 89만 원, 수익률은 3.56%입니다.

결과를 어떻게 활용할까

순수익률이 대출 금리보다 낮으면 대출을 쓸수록 현금흐름이 나빠집니다. 위 예시는 순수익률 3.56%가 대출 금리 4.5%보다 낮아 월 현금흐름이 마이너스입니다. 이때는 시세 차익을 기대하는 투자가 되므로 가격 하락 위험도 함께 따져야 합니다.

대출 상환 부담은 주택담보대출 계산기로, 직접 사는 것과 임대 사는 것의 비교는 월세 vs 매매 계산기로 확인해 보세요.

수익률을 높이는 방법

• 공실 기간을 줄이기 위해 입지와 임대 조건(월세, 보증금)을 주변 시세와 비교합니다.
• 운영비 항목(재산세, 관리비, 수선, 중개 수수료)을 빠짐없이 적어 현실적인 순수익률을 계산합니다.
• 대출 금리와 상환 방식을 비교해 이자 비용을 줄입니다.
• 취득세와 중개 수수료, 인테리어 비용을 투자 현금에 포함합니다.

가정과 한계

임대 보증금, 월세 상승, 시세 변동, 양도소득세와 종합소득세, 건강보험료, 대출 거치 기간은 반영하지 않습니다. 대출 금액은 매입가에서 투자 현금을 뺀 값으로 보고, 원리금균등상환으로 계산합니다. 보증금이 있다면 투자 현금에서 뺀 금액을 입력해 비교용으로만 사용하세요.

임대 소득에 따른 세금과 부동산 규정은 국세청과 국토교통부 등에서 확인해야 하며, 이 계산기는 투자 판단과 세무 상담을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문