रेंटल यील्ड कैलकुलेटर

इस कैलकुलेटर का इस्तेमाल कैसे करें

1. प्रॉपर्टी की कीमत और उम्मीद का मासिक किराया भरें।
2. खाली अवधि (साल का कितना हिस्सा किरायेदार नहीं होगा) और सालाना ऑपरेटिंग खर्च डालें: प्रॉपर्टी टैक्स, सोसाइटी मेंटेनेंस, बीमा, मरम्मत।
3. लगाया गया कैश (डाउन पेमेंट और खर्च), होम लोन ब्याज दर और लोन अवधि भरें।
4. ग्रॉस यील्ड, नेट यील्ड (कैप रेट), मासिक कैश फ्लो और कैश-ऑन-कैश रिटर्न पढ़ें।

ग्रॉस यील्ड, नेट यील्ड और कैश-ऑन-कैश रिटर्न

प्रॉपर्टी निवेशक तीन अलग रिटर्न आंकड़े देखते हैं, और तीनों अलग सवालों का जवाब देते हैं। ग्रॉस यील्ड खर्च को नज़रअंदाज़ करके जल्दी छंटाई करने का तरीका है। नेट यील्ड, जिसे कैप रेट भी कहते हैं, खुद प्रॉपर्टी को मापती है, चाहे आपने उसे लोन से खरीदा हो या नकद। कैश-ऑन-कैश रिटर्न बताता है कि होम लोन की EMI चुकाने के बाद आपके अपने लगाए पैसे पर क्या मिल रहा है।

नेट यील्ड = (12 · किराया · (1 − खाली अवधि) − खर्च) ÷ कीमत

• किराया = मासिक किराया; खाली अवधि = साल का वह हिस्सा जब किराया नहीं आता
• खर्च = सालाना ऑपरेटिंग खर्च: प्रॉपर्टी टैक्स, मेंटेनेंस, बीमा, मरम्मत, ब्रोकरेज
• ग्रॉस यील्ड = 12 · किराया ÷ कीमत
• कैश फ्लो = नेट ऑपरेटिंग आय − सालाना EMI
• कैश-ऑन-कैश रिटर्न = कैश फ्लो ÷ लगाया गया कैश

कैलकुलेटर लोन को कीमत माइनस आपका लगाया कैश मानता है, जो आपकी डाली अवधि में फिक्स्ड रेट EMI से चुकता होता है।

उदाहरण: ₹80 लाख का फ्लैट, ₹25,000 किराया

8% खाली अवधि, ₹40,000 सालाना खर्च, ₹20 लाख अपना कैश और बाकी ₹60 लाख का होम लोन 8.5% पर 20 साल के लिए। ग्रॉस यील्ड 3.75% है। खाली अवधि और खर्च घटाकर नेट ऑपरेटिंग आय ₹2,36,000 सालाना है, यानी नेट यील्ड 2.95%।

लेकिन होम लोन की EMI साल में ₹6,24,833 है। इसलिए मासिक कैश फ्लो −₹32,403 है और कैश-ऑन-कैश रिटर्न −19.44%। मतलब किराया EMI का छोटा हिस्सा ही चुकाता है, बाकी हर महीने आपकी जेब से जाता है।

नतीजा कितना संवेदनशील है

मान्यताओं में छोटा बदलाव भी जवाब बहुत बदल देता है। खाली अवधि 8% से 15% करें तो नेट यील्ड 2.69% रह जाती है और मासिक कैश फ्लो −₹34,153 हो जाता है।

अगर वही फ्लैट पूरा नकद (₹80 लाख) खरीदा जाए, तो EMI नहीं रहती: मासिक कैश फ्लो ₹19,667 होता है और कैश-ऑन-कैश रिटर्न नेट यील्ड के बराबर, 2.95%। किराया और खाली अवधि अनुमान हैं, इसलिए फैसले से पहले निराशावादी केस भी चलाएं।

आंकड़ों से फैसला कैसे लें

ग्रॉस यील्ड से छंटाई करें, नेट यील्ड से प्रॉपर्टी की निष्पक्ष तुलना करें, और कैश-ऑन-कैश रिटर्न से अपनी फाइनेंसिंग जांचें। अगर नेट यील्ड होम लोन की ब्याज दर से कम है, तो लोन जितना बड़ा होगा, कैश फ्लो उतना कमज़ोर होगा; ऊपर के उदाहरण में यही होता है (2.95% बनाम 8.5%)। ऐसे में निवेश का फायदा मुख्य रूप से कीमत बढ़ने की उम्मीद पर टिका होता है, जिसकी कोई गारंटी नहीं।

कैश-ऑन-कैश रिटर्न को FD या म्यूचुअल फंड जैसे आसान विकल्पों से ROI कैलकुलेटर के ज़रिए मिलाएं। लोन का पूरा हिसाब होम लोन EMI कैलकुलेटर में देखें, और खरीदें या किराये पर रहें, यह किराया बनाम खरीद कैलकुलेटर से तौलें।

आम गलतियां

• नए रेनोवेटेड फ्लैट का किराया पुराने, मरम्मत मांगते फ्लैट पर मान लेना।
• मरम्मत, पेंटिंग और बड़े खर्च भूल जाना; इस साल कुछ न टूटे तब भी सालाना रकम रखें।
• दो किरायेदारों के बीच खाली महीने और ब्रोकरेज को नज़रअंदाज़ करना।
• ग्रॉस यील्ड को मुनाफा समझ लेना।
• स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और इंटीरियर का खर्च लगाए गए कैश में न जोड़ना, जिससे कैश-ऑन-कैश रिटर्न असलियत से बेहतर दिखता है।

मान्यताएं और सीमाएं

किराया, खर्च और ब्याज दर स्थिर माने गए हैं और लोन फिक्स्ड रेट पर पूरी तरह EMI से चुकता होता है। किराये की आय पर इनकम टैक्स, होम लोन ब्याज पर टैक्स छूट, किराये में सालाना बढ़ोतरी, प्रॉपर्टी की कीमत में बढ़त, बेचने का खर्च, फ्लोटिंग रेट और EMI का मूलधन वाला हिस्सा (जो आपकी हिस्सेदारी बढ़ाता है पर कैश फ्लो नहीं है) शामिल नहीं हैं।

नतीजों को शुरुआती अनुमान मानें। खरीदने से पहले रेंट एग्रीमेंट के नियम और टैक्स का असर किसी योग्य सलाहकार या CA से जांचें।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल