Jak korzystać z kalkulatora
- Wpisz Cena nieruchomości i Czynsz najmu miesięcznie, który realnie uzyskasz od najemcy.
- Ustaw Pustostany w procentach roku oraz Roczne koszty utrzymania: czynsz administracyjny, który płacisz Ty, ubezpieczenie, remonty, podatek od najmu.
- Podaj Zainwestowana gotówka (wkład i koszty), a jeśli kupujesz na kredyt, także Oprocentowanie kredytu hipotecznego i Okres kredytowania.
- Odczytaj Rentowność netto (cap rate) i Miesięczny przepływ pieniężny, a potem porównaj Zwrot z gotówki (cash-on-cash) z innymi inwestycjami.
Jak liczona jest rentowność najmu
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania. Jest prosta, ale pomija koszty, dlatego ogłoszenia sprzedażowe chętnie ją eksponują.
Rentowność netto = (12 · C · (1 − P) − K) ÷ Cena- C = czynsz najmu miesięcznie
- P = pustostany jako ułamek roku (5% = 0,05)
- K = roczne koszty utrzymania ponoszone przez właściciela
- Cena = cena nieruchomości
- Przepływ pieniężny = dochód operacyjny netto − roczne raty kredytu (kredyt = cena − zainwestowana gotówka)
Rentowność netto (cap rate) odejmuje od czynszu pustostany i roczne koszty utrzymania. Wynik to roczny dochód operacyjny netto, który dzielisz przez cenę. Kredyt nie wpływa na cap rate, bo opisuje on samo mieszkanie, a nie sposób finansowania.
Przykład: mieszkanie za 600 000 zł z kredytem
Kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, wynajmujesz je za 3200 zł miesięcznie, zakładasz 5% pustostanów i 6000 zł rocznych kosztów. Wkładasz 300 000 zł gotówki, a resztę finansujesz kredytem na 7,5% na 25 lat.
Rentowność brutto wynosi 6,40%, a netto 5,08%. Roczny dochód operacyjny netto to 30 480 zł, raty kredytu pochłaniają 26 603,68 zł rocznie, więc miesięczny przepływ pieniężny to 323,03 zł. Zwrot z gotówki wynosi tylko 1,29%.
Przy wkładzie 200 000 zł kredyt rośnie i przepływ spada do −415,96 zł miesięcznie, a zwrot z gotówki do −2,50%. Musisz wtedy co miesiąc dopłacać do inwestycji.
Jak czytać wynik
Rentowność netto porównuj z bezpieczną alternatywą, np. lokatą lub obligacjami skarbowymi. Jeśli różnica jest niewielka, płacisz ryzykiem i pracą za niewiele więcej.
Przepływ pieniężny mówi, czy mieszkanie utrzymuje się samo. Ujemny wynik nie przekreśla inwestycji, bo część raty to spłata kapitału, który budujesz. Musisz jednak mieć z czego dopłacać przez lata. Kwotę kredytu i ratę sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego, a wkład własny w kalkulatorze wkładu własnego.
Jak poprawić rentowność i czego unikać
- Licz koszty uczciwie: fundusz remontowy, wymiana sprzętów, ubezpieczenie, podatek od najmu i okresy między najemcami.
- Nie zakładaj 0% pustostanów. Nawet miesiąc przerwy w roku to ponad 8%.
- Negocjuj cenę zakupu: każdy złoty mniej podnosi rentowność bez żadnego dodatkowego ryzyka.
- Sprawdź wrażliwość na stopy: przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem przelicz wynik dla stopy wyższej o 2 punkty.
- Porównaj z kalkulatorem ROI, jeśli rozważasz inną inwestycję tej samej kwoty.
Założenia i ograniczenia
Kalkulator pokazuje pierwszy rok. Nie uwzględnia wzrostu czynszów i cen mieszkań, kosztów transakcyjnych przy sprzedaży ani zmian oprocentowania. Rata liczona jest jako równa (annuitetowa) dla podanej stopy i okresu.
Podatek od najmu wpisz jako część rocznych kosztów, jeśli chcesz go uwzględnić. Zasady opodatkowania najmu prywatnego sprawdź na stronach Ministerstwa Finansów lub u doradcy podatkowego.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Nie ma jednej granicy. Porównuj rentowność netto z oprocentowaniem bezpiecznych obligacji: im większy zapas ponad nie, tym lepiej rekompensowane ryzyko i Twoja praca.
Czym różni się rentowność brutto od netto?
Brutto to sam czynsz podzielony przez cenę. Netto odejmuje pustostany i koszty utrzymania, więc lepiej pokazuje realny dochód.
Czy kredyt zmienia rentowność netto?
Nie. Kredyt wpływa na przepływ pieniężny i zwrot z gotówki, ale cap rate opisuje samo mieszkanie bez finansowania.
Co wpisać w zainwestowaną gotówkę?
Wkład własny plus koszty zakupu, które płacisz z własnych środków, np. notariusza, podatek, prowizję i wykończenie. Kalkulator traktuje różnicę między ceną a tą kwotą jako kredyt.
Czy wynik uwzględnia wzrost wartości mieszkania?
Nie. Ewentualny wzrost ceny to osobne, niepewne źródło zysku, którego nie warto wliczać do bieżącej rentowności.
Czy najem krótkoterminowy liczyć tak samo?
Wzór jest taki sam, ale wpisz średni miesięczny przychód z całego roku, wyższe pustostany i większe koszty: sprzątanie, prowizje platform, media i wyposażenie. Bez tego wynik będzie zbyt optymistyczny.