Direktavkastning för fastighet och uthyrning

Så använder du kalkylatorn

1. Ange Fastighetens pris och Månadshyra som hyresgästen betalar.
2. Fyll i Vakans i procent av året och Driftkostnader per år, till exempel månadsavgift, försäkring, underhåll och fastighetsavgift.
3. Ange Insatt kapital (kontantinsats & kostnader), Bolåneränta och Löptid.
4. Läs av Direktavkastning (netto), Kassaflöde per månad och Direktavkastning på eget kapital.

Brutto, netto och avkastning på eget kapital

Bruttoavkastningen är årshyran delad med priset. Den är enkel att räkna men säger lite, eftersom kostnaderna saknas. Direktavkastningen räknar i stället på driftnettot: hyran efter vakanser minus alla löpande kostnader, men före ränta och amortering. Det är samma mått som fastighetsbolag kallar direktavkastning eller yield.

Direktavkastning = (hyra × 12 × (1 − vakans) − driftkostnader) ÷ pris

• Bruttoavkastning = hyra × 12 ÷ pris
• Driftnetto = hyra × 12 × (1 − vakans) − driftkostnader
• Lån = pris − insatt kapital, med annuitet över löptiden
• Kassaflöde = driftnetto − bolånebetalningar (ränta och amortering)

Kassaflödet visar vad som blir kvar när även bolånet är betalt. Direktavkastning på eget kapital sätter det årliga kassaflödet i relation till dina egna pengar i affären.

Exempel: bostad för 2 miljoner med 11 000 kr i hyra

Du köper för 2 000 000 kr, hyr ut för 11 000 kr i månaden, räknar med 5 % vakans och 40 000 kr per år i driftkostnader. Du lägger in 300 000 kr själv och lånar resten till 4 % ränta över 40 år.

Bruttoavkastning blir 6,6 %, men Direktavkastning (netto) bara 4,27 %. Driftnetto per år är 85 400 kr och Bolånebetalningar per år 85 259 kr. Kvar blir ett Kassaflöde per månad på 11,71 kr och en Direktavkastning på eget kapital på 0,05 %. Uthyrningen går precis jämnt ut.

Så känsligt är resultatet

Sänk hyran till 10 000 kr och direktavkastningen faller till 3,7 %, kassaflödet blir −938,29 kr i månaden och avkastningen på eget kapital −3,75 %. En enda hyresnivå avgör om du går plus eller minus.

Lägger du i stället in 600 000 kr själv blir kassaflödet 1 265,53 kr i månaden, eftersom lånet blir mindre. Direktavkastningen är densamma, 4,27 %, eftersom den inte beror på hur du finansierar köpet.

Så använder du siffrorna

Kassaflödet räknas efter amortering, och amortering är ett sparande i bostaden, inte en kostnad. Ett litet negativt kassaflöde kan därför ändå ge en förmögenhetsökning, men du måste ha råd att täcka det varje månad.

Jämför direktavkastningen med räntan. Om den är lägre än bolåneräntan blir hävstången negativ och varje lånad krona drar ned resultatet. Månadskostnaden för lånet räknar du ut i bolånekalkylatorn, och kontantinsatsen i kontantinsats-kalkylatorn. Bor du hellre själv, jämför med köpa eller hyra.

Vanliga misstag

• Glömma bostadsrättsföreningens avgift eller räkna med att den aldrig höjs.
• Räkna med 100 % uthyrning utan tomma månader mellan hyresgäster.
• Ta en högre hyra än reglerna tillåter: andrahandsuthyrning kräver ofta föreningens tillstånd, och hyran ska vara skälig.
• Bortse från skatt på hyresintäkterna och från framtida renoveringar.
• Räkna med dagens ränta under hela löptiden.

Antaganden och begränsningar

Kalkylatorn använder fast hyra, fasta kostnader och ett annuitetslån med fast ränta. Svenska bolån har ofta rörlig eller kort bunden ränta och amorteringskrav som kan skilja sig från en annuitet. Värdeökning, skatt, köp- och säljkostnader och reavinst vid försäljning ingår inte. Kontakta banken om finansieringen och kontrollera hyresreglerna innan du hyr ut.

Vanliga frågor