Cara memakai kalkulator ini
- Isi Harga properti dan Sewa bulanan, lalu Kekosongan sebagai persen waktu properti tidak tersewa.
- Isi biaya operasional per tahun (PBB, perawatan, iuran, pengelolaan).
- Isi modal tunai yang Anda keluarkan, Bunga KPR KPR, dan Jangka waktu.
- Baca Yield bersih (cap rate), Arus kas bulanan, dan Imbal hasil atas modal tunai.
Yield kotor, yield bersih, dan modal tunai
Yield kotor adalah sewa setahun dibagi harga properti. Yield bersih (cap rate) mengurangi kekosongan dan biaya operasional lebih dulu, jadi lebih mendekati kenyataan. Arus kas bulanan masih harus dikurangi cicilan KPR, dan imbal hasil atas modal tunai membagi arus kas tahunan dengan uang tunai yang benar-benar Anda keluarkan.
Yield bersih = (12 · sewa · (1 − kekosongan) − biaya) ÷ harga- sewa = sewa bulanan
- kekosongan = persen waktu tanpa penyewa, dalam pecahan
- biaya = biaya operasional per tahun di luar cicilan
- harga = harga properti
Properti dengan yield bersih bagus tetap bisa merugikan arus kas jika cicilan terlalu besar.
Contoh: properti Rp1 miliar disewakan Rp7 juta per bulan
Yield kotor adalah 8,4%. Dengan kekosongan 10% dan biaya Rp12.000.000 per tahun, pendapatan operasional bersih Rp63.600.000, sehingga yield bersih 6,36%. Dengan modal tunai Rp500.000.000, KPR 9% selama 15 tahun menghasilkan cicilan Rp60.855.995 per tahun.
Arus kas bulanan hanya Rp228.667 dan imbal hasil atas modal tunai 0,55%. Artinya hampir seluruh sewa habis untuk cicilan.
Seberapa sensitif hasilnya
Jika properti selalu terisi (kekosongan 0%), yield bersih naik ke 7,20% dan arus kas menjadi Rp928.667 per bulan. Jika kosong 25% dari waktu, yield bersih turun ke 5,10% dan arus kas menjadi −Rp821.333 per bulan, sehingga Anda harus menambal setiap bulan.
Tenor 20 tahun dengan angka lain sama meringankan cicilan dan membuat arus kas Rp801.370 per bulan, tetapi total bunga membengkak. Hitung cicilan lebih lanjut dengan kalkulator KPR.
Cara memakai angka untuk memutuskan
Bandingkan yield bersih dengan bunga KPR. Bila yield bersih lebih rendah dari bunga, pinjaman menggerus imbal hasil Anda. Hitung juga skenario terburuk: kosong beberapa bulan, atau perbaikan besar.
Properti juga bisa untung dari kenaikan harga, tetapi itu tidak dijamin dan tidak dihitung di sini. Untuk perbandingan lengkap dengan membeli untuk dihuni, lihat kalkulator sewa atau beli.
Kesalahan umum
- Memakai sewa tertinggi di brosur, bukan sewa pasar sebenarnya di lokasi tersebut.
- Mengabaikan kekosongan, biaya agen, dan pajak penghasilan atas sewa.
- Lupa menyisihkan dana perbaikan besar seperti atap, pipa, atau pengecatan ulang.
- Menghitung yield dari harga jual iklan, bukan harga yang benar-benar dibayar termasuk biaya notaris dan BPHTB.
Cara menyelidiki angka sewa dan biaya
Cari tahu sewa pasar dengan membandingkan beberapa iklan sewa di area yang sama dan jenis properti yang sama, bukan hanya mengandalkan janji pengembang. Tanyakan juga berapa lama rata-rata properti serupa kosong di antara penyewa.
Untuk biaya, hitung PBB, perawatan rutin, iuran pengelola, asuransi, serta biaya perantara jika memakai agen.
Asumsi dan batasan
KPR dihitung dengan bunga tetap dan angsuran sama besar sepanjang tenor; bunga KPR di Indonesia sering berubah menjadi floating setelah masa fixed. Pajak penghasilan atas sewa, kenaikan sewa, dan nilai properti di masa depan tidak dimodelkan. Konsultasikan dengan konsultan pajak dan pihak bank sebelum membeli.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa rental yield yang dianggap bagus?
Tidak ada patokan tunggal; bandingkan yield bersih dengan bunga KPR dan imbal hasil alternatif lain yang risikonya mirip.
Apa bedanya yield kotor dan yield bersih?
Yield kotor hanya memakai sewa dan harga. Yield bersih sudah mengurangi kekosongan dan biaya operasional sehingga lebih realistis.
Apakah cicilan KPR termasuk dalam yield?
Tidak. Yield dihitung dari harga properti, sedangkan cicilan memengaruhi arus kas dan imbal hasil atas modal tunai.
Mengapa arus kas bisa negatif padahal yield positif?
Karena cicilan dan bunga bisa lebih besar daripada pendapatan bersih dari sewa.
Apakah yield sewa termasuk kenaikan harga properti?
Tidak. Yield hanya menghitung pendapatan sewa; kenaikan nilai properti menjadi keuntungan terpisah dan tidak pasti.