طريقة استخدام الحاسبة
- أدخل سعر العقار والإيجار الشهري المتوقع (إذا كان الإيجار سنويًا فاقسمه على 12).
- حدد الشغور كنسبة من السنة، وتكاليف التشغيل سنويًا مثل الصيانة ورسوم الخدمات والتأمين وإدارة العقار.
- أدخل النقد المستثمر (الدفعة الأولى والتكاليف) ونسبة التمويل العقاري ومدة التمويل.
- اقرأ العائد الصافي (معدل الرسملة) والتدفق النقدي الشهري، ثم العائد النقدي على النقد.
كيف يُحسب العائد الإيجاري
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار، وهو الرقم الذي يذكره المسوقون عادةً. لكنه يتجاهل أن العقار قد يبقى شاغرًا بعض الوقت، وأن عليك مصاريف صيانة وخدمات وإدارة.
العائد الصافي = (الإيجار السنوي × (1 − الشغور) − التكاليف) ÷ السعر- العائد الإجمالي = الإيجار الشهري × 12 ÷ السعر
- صافي الدخل التشغيلي = الإيجار السنوي × (1 − نسبة الشغور) − تكاليف التشغيل
- التدفق النقدي = صافي الدخل التشغيلي − أقساط التمويل السنوية
- العائد النقدي على النقد = التدفق النقدي السنوي ÷ النقد المستثمر
- مبلغ التمويل = السعر − النقد المستثمر
العائد الصافي (معدل الرسملة) يطرح الشغور والتكاليف أولًا ثم يقسم على السعر، فيقيس أداء العقار نفسه بغض النظر عن طريقة تمويله. أما التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد فيأخذان التمويل في الحسبان ويقيسان ما يصل إلى جيبك.
مثال: شقة بـ 1,200,000 ريال
شقة سعرها 1,200,000 ريال تؤجَّر بـ 5,000 ريال شهريًا، مع شغور 5% وتكاليف تشغيل 6,000 ريال سنويًا. العائد الإجمالي 5%، وصافي الدخل التشغيلي 51,000 ريال سنويًا، والعائد الصافي 4.25%.
إذا دفعت 360,000 ريال نقدًا وموّلت الباقي بنسبة 5.5% لمدة 25 سنة، تصبح أقساط التمويل 61,900.02 ريال سنويًا، أي أكثر من صافي الدخل. التدفق النقدي الشهري -908.33 ريال والعائد النقدي على النقد -3.03%: ستدفع من جيبك كل شهر وتعتمد على ارتفاع قيمة العقار وسداد أصل التمويل.
لو اشتريت الشقة نقدًا بالكامل، يصبح التدفق النقدي 4,250 ريال شهريًا والعائد النقدي على النقد 4.25%، مساويًا للعائد الصافي لأنه لا يوجد تمويل.
كيف تقرأ النتيجة وتتخذ القرار
قارن العائد الصافي بنسبة الربح على التمويل. إذا كان العائد الصافي أقل من تكلفة التمويل، فكل ريال مموّل يخفض تدفقك النقدي، كما في المثال. هذا لا يعني بالضرورة أن الاستثمار خاسر، لكنه يعني أنك تراهن على ارتفاع الأسعار.
قارن أيضًا العائد الصافي بعائد بدائل أقل جهدًا مثل الودائع أو صناديق المرابحة أو الصناديق العقارية المتداولة. ولمقارنة الشراء بالإيجار لسكنك أنت جرّب حاسبة الإيجار أو الشراء، ولقسط التمويل وحده حاسبة التمويل العقاري.
أخطاء شائعة ترفع العائد على الورق
- افتراض شغور صفر: حتى العقار المطلوب يبقى فارغًا أسابيع بين مستأجر وآخر.
- نسيان الصيانة الدورية والتكييف والسباكة والدهان، ورسوم الخدمات المشتركة في العمائر والمجمعات.
- تجاهل تكاليف الشراء مثل السعي وضريبة التصرفات العقارية؛ أضفها إلى النقد المستثمر.
- اعتماد إيجار أعلى من السوق؛ ابحث عن عقود فعلية لعقارات مشابهة في الحي نفسه.
- عدم احتساب تأخر المستأجر في السداد، خاصة عندما يُدفع الإيجار على دفعات سنوية أو نصف سنوية.
الافتراضات وحدود الحاسبة
تفترض الحاسبة إيجارًا وتكاليف ثابتة، وتمويلًا بقسط شهري ثابت على رصيد متناقص. في التمويل العقاري بصيغة المرابحة يُسمّى العائد هامش ربح، لكن طريقة حساب القسط على الرصيد المتناقص هي نفسها؛ أدخل النسبة السنوية من عرض جهة التمويل.
لا تحتسب الحاسبة ارتفاع قيمة العقار أو انخفاضه، ولا الإهلاك، ولا الزكاة، ولا تكاليف البيع، ولا تغير الإيجارات. استخدمها للمقارنة الأولية، وراجع جهة التمويل والمختصين قبل الشراء.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟
الإجمالي يقسم الإيجار السنوي على السعر فقط، والصافي يطرح الشغور وتكاليف التشغيل أولًا. الصافي هو الأقرب لما يحققه العقار فعلًا.
ما هو العائد الإيجاري الجيد؟
يختلف حسب المدينة ونوع العقار والمخاطر. القاعدة العملية أن يكون العائد الصافي أعلى بوضوح من تكلفة التمويل ومن عوائد البدائل الأقل جهدًا.
كيف أدخل الإيجار إذا كان العقد سنويًا؟
اقسم الإيجار السنوي على 12 وأدخل الناتج في الإيجار الشهري. توقيت الدفعات لا يغير العائد السنوي في هذه الحاسبة.
لماذا التدفق النقدي سالب رغم أن العائد موجب؟
لأن أقساط التمويل تشمل سداد أصل المبلغ وهامش الربح، وقد تتجاوز صافي الدخل. جزء من القسط يبني ملكيتك في العقار لكنه يخرج من جيبك الآن.
هل يدخل الإهلاك في الحساب؟
لا. الحاسبة تركز على التدفقات النقدية، أما الإهلاك فمفهوم محاسبي؛ يمكنك تقديره في حاسبة الاستهلاك.