Wynajem czy kupno mieszkania – kalkulator

Jak korzystać z kalkulatora

1. Wpisz Cena nieruchomości, Wkład własny, Oprocentowanie kredytu hipotecznego i Okres kredytowania.
2. Dodaj Roczne koszty utrzymania nieruchomości jako procent ceny: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, fundusz remontowy i naprawy, których najemca nie płaci.
3. Podaj Czynsz najmu miesięcznie, Roczny wzrost czynszu, Roczny wzrost cen nieruchomości i Roczna stopa zwrotu z inwestycji.
4. Ustaw Planowane lata zamieszkania i sprawdź, który wariant wygrywa, a w tabeli – rok po roku.

Jak zbudowane jest porównanie

Oba warianty startują z tą samą gotówką. Kupujący wydaje wkład własny i 3% kosztów zakupu, a najemca inwestuje tę samą kwotę. Co miesiąc ten wariant, w którym koszty mieszkania są niższe, inwestuje różnicę, więc obie strony wydają łącznie tyle samo.

Majątek kupującego = Wartość × 0,94 − Saldo kredytu + Zainwestowana nadwyżka

• Wartość = cena powiększana co roku o wzrost cen nieruchomości
• 0,94 = wartość po odjęciu 6% kosztów sprzedaży
• Saldo kredytu = dług pozostały po latach zamieszkania
• Zainwestowana nadwyżka = oszczędności inwestowane według stopy zwrotu

Na koniec majątek kupującego to cena sprzedaży minus 6% kosztów sprzedaży, minus pozostały dług, plus ewentualne zainwestowane nadwyżki. Majątek najemcy to jego portfel inwestycyjny.

Przykład: mieszkanie za 600 000 zł albo najem za 3 000 zł

Przy 20% wkładu, kredycie na 7% na 25 lat, 1,5% rocznych kosztów utrzymania, wzroście czynszu i cen o 3% rocznie oraz 5% zwrotu z inwestycji rata wynosi 3 392,54 zł miesięcznie. Po 10 latach kupno wychodzi korzystniej o około 23 412 zł (kupno 380 528,54 zł, najem 357 116,91 zł).

Przy 5 latach wygrywa najem, o około 29 252 zł. Przy 20 latach kupno prowadzi już o około 267 874 zł. Tabela pokazuje, że w tym scenariuszu warianty mijają się w 9. roku: im dłużej mieszkasz, tym bardziej rozkładają się koszty zakupu i sprzedaży, a tym więcej kapitału kredytu spłacasz.

Co najbardziej zmienia wynik

Najważniejszy jest horyzont czasowy, potem relacja ceny do czynszu i zwrot, jaki osiągnąłbyś z pieniędzy niezainwestowanych w mieszkanie. Gdy ceny spadają albo czynsze są niskie w stosunku do cen, częściej wygrywa najem. Gdy czynsze szybko rosną, a Ty zostajesz na długo, częściej wygrywa kupno.

Zmieniaj jedną wartość naraz. Potem sprawdź, na jaki kredyt Cię stać, w kalkulatorze zdolności kredytowej, a pełny koszt kredytu w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Nie tylko liczby

• Własne mieszkanie daje stabilność i swobodę urządzania, ale zamraża gotówkę i utrudnia przeprowadzkę.
• Najem daje elastyczność, ale czynsz może rosnąć, a umowa może się skończyć z woli właściciela.
• Przewaga najmu istnieje tylko wtedy, gdy co miesiąc naprawdę inwestujesz różnicę.
• Czynsz administracyjny do wspólnoty i media płaci zwykle zarówno właściciel, jak i najemca – nie wpisuj ich po żadnej stronie albo wpisz po obu.
• Remonty przychodzą skokowo: wymiana instalacji czy okien może kosztować znacznie więcej niż roczna średnia.

Założenia i ograniczenia

Kalkulator przyjmuje stałe oprocentowanie, stały wzrost cen i stóp zwrotu oraz 3% kosztów zakupu i 6% kosztów sprzedaży. W Polsce większość kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne lub okresowo stałe, więc rata może się zmieniać. Model pomija podatek od zysków kapitałowych (19%), podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, ubezpieczenia kredytu i możliwość sprzedaży ze stratą w czasie spadków.

Traktuj wynik jako sposób na sprawdzenie, które założenia mają znaczenie, a nie jako prognozę. Przy tak dużej decyzji warto porozmawiać z niezależnym doradcą.

Najczęściej zadawane pytania