Как пользоваться калькулятором
- Введите Стоимость жилья, Первоначальный взнос, Ставка по ипотеке и Срок кредита.
- В Расходы на владение в год укажите в процентах от цены налог на имущество, страховку, ремонт и взносы на капремонт, которые платит собственник.
- Заполните Аренда в месяц за похожую квартиру и Рост аренды в год.
- Задайте Рост цены жилья в год, Доходность инвестиций в год и Сколько лет планируете жить в этом жилье.
Как калькулятор сравнивает аренду и покупку
Сценарий покупки: вы вносите первоначальный взнос и платите ипотеку и расходы на владение. В конце срока квартира продаётся по выросшей цене, из неё вычитаются остаток долга и расходы на продажу.
Капитал_покупка = Ц × (1 + g)^t × (1 − 0,06) − Остаток долга + Инвестиции_покупателя- Ц = цена жилья, g = рост цены в год, t = годы проживания
- 0,06 = расходы на продажу (допущение калькулятора); при покупке закладывается 3 % на оформление
- Капитал_аренда = инвестированный взнос и оформление + инвестированная разница в расходах
- Инвестиции растут с заданной годовой доходностью
Сценарий аренды: деньги, которые ушли бы на взнос и оформление, вы инвестируете. Каждый месяц тот, у кого расходы ниже, вкладывает разницу под ту же доходность. Так сравнение честное: в обоих сценариях вы тратите одинаково.
Пример: квартира за 9 млн ₽ или аренда за 45 000 ₽
Квартира стоит 9 000 000 ₽, взнос 20 %, ипотека под 18 % на 25 лет. Платёж — 109 254,96 ₽ в месяц. Похожая квартира сдаётся за 45 000 ₽, аренда дорожает на 7 % в год, жильё — на 6 %, расходы на владение — 1 % цены в год. Доходность инвестиций — 12 %, горизонт — 10 лет.
Капитал при покупке через 10 лет — 8 366 323,59 ₽, при аренде с инвестированием — 19 860 143,42 ₽. Аренда выгоднее на 11 493 819,83 ₽: при такой ставке платёж по ипотеке намного выше аренды, и разница, вложенная под 12 %, растёт быстрее квартиры.
При льготной ставке, например 6 %, картина обратная: платёж 46 389,70 ₽, и покупка выгоднее на 3 744 774,13 ₽.
Как читать результат
Результат сильнее всего зависит от трёх чисел: ставки по ипотеке, доходности инвестиций и роста цен на жильё. Измените каждое на пару процентов и посмотрите, меняется ли ответ. Если вывод переворачивается от небольших изменений, разница между вариантами на самом деле невелика.
Помните, что сценарий аренды работает, только если вы действительно каждый месяц инвестируете разницу, а не тратите её. Без этой дисциплины аренда проигрывает.
Деньги — не единственный фактор. Собственное жильё даёт стабильность, свободу ремонта и прописку, а аренда — мобильность и отсутствие крупного долга.
Частые ошибки
Сравнивать платёж по ипотеке только с арендой. Часть платежа — это погашение долга, то есть ваш капитал, а у собственника есть налоги, ремонт и капремонт.
Брать для инвестиций доходность лучшего года. Используйте осторожную оценку. Как растут вложения при разных ставках, покажет калькулятор сложных процентов. Если думаете о покупке квартиры для сдачи, посчитайте доходность аренды.
Допущения
Расходы на оформление при покупке (3 %) и на продажу (6 %) заданы в калькуляторе фиксированно. Он не учитывает налоговые вычеты, налог при продаже, льготные программы, ремонт при въезде и инфляцию. Ставка ипотеки постоянна, доходность инвестиций одинакова каждый год. Это модель для сравнения сценариев, а не прогноз.
Если вы планируете переезд через несколько лет, сократите горизонт: расходы на покупку и продажу ложатся на меньший срок, и это обычно в пользу аренды.
Частые вопросы
Что выгоднее: аренда или ипотека?
Зависит от ставки, цены аренды, роста цен и того, сколько лет вы проживёте в квартире. При высоких ставках аренда с дисциплинированным инвестированием часто выигрывает, при низких — покупка.
Почему калькулятор учитывает продажу квартиры?
Чтобы сравнить капитал в рублях. Квартира превращается в деньги за вычетом остатка долга и расходов на продажу.
Какую доходность инвестиций указать?
Используйте осторожную оценку для своего портфеля, например ставку надёжного вклада, если вы не готовы к риску.
Через сколько лет покупка становится выгоднее аренды?
Поменяйте поле «Сколько лет планируете жить» и посмотрите таблицу по годам: в ней видно, когда капитал при покупке обгоняет капитал при аренде, если это вообще происходит.