Köpa eller hyra – vad lönar sig?

Så använder du kalkylatorn

1. Fyll i Bostadens pris, Kontantinsats, Bolåneränta och Löptid för köpalternativet.
2. Ange Ägandekostnader per år i procent av priset: månadsavgift eller drift, försäkring och underhåll.
3. Fyll i Månadshyra och Hyreshöjning per år för hyresalternativet.
4. Gissa Bostadsprisernas ökning per år, Avkastning per år på investeringar och hur många År du planerar att bo kvar.
5. Läs av vilket alternativ som vinner, Nettoförmögenhet om du köper och Nettoförmögenhet om du hyr och investerar.

Så jämför kalkylatorn

Båda alternativen startar med samma pengar. Den som hyr investerar kontantinsatsen och köpkostnaderna i stället. Varje månad jämförs boendekostnaden: bolånebetalningen plus ägandekostnader mot hyran. Det alternativ som är billigast den månaden investerar mellanskillnaden.

Köpa = V × (1 − 0,06) − Skuld + Investerat;  Hyra = Portfölj

• V = bostadens värde efter prisökningen
• 0,06 = antagna försäljningskostnader (6 %)
• Skuld = kvarvarande bolån
• Portfölj = kontantinsats + 3 % köpkostnader + månatliga mellanskillnader, med avkastning

När tiden är ute räknas köparens förmögenhet som bostadens värde minus försäljningskostnader och kvarvarande lån, plus eventuella investeringar. Hyrarens förmögenhet är portföljen.

Exempel: 3,5 miljoner kr mot 14 000 kr i hyra

En bostad kostar 3 500 000 kr. Du lägger 15 % i kontantinsats, lånar resten till 4 % på 30 år och räknar med 2 % om året i ägandekostnader. Bolånebetalningen blir 14 203,11 kr i månaden. Alternativet är en hyresrätt för 14 000 kr som höjs 3 % om året. Bostadspriset stiger 3 % om året och investeringar ger 6 %.

Efter 10 år har du 2 077 662,10 kr om du köper och 1 953 332,34 kr om du hyr och investerar. Att köpa lönar sig med 124 329,76 kr. Men de första sju åren ligger hyra före, efter fem år till exempel med 1 236 390,72 kr mot 1 123 198,19 kr. Köpet vinner först år åtta.

Vad avgör svaret

Tiden du bor kvar betyder mycket, eftersom köp- och försäljningskostnader slås ut på fler år. Prisutvecklingen är nästa stora faktor: sänker du Bostadsprisernas ökning per år till 1 % i exemplet vinner i stället hyra med 566 705,98 kr.

Testa därför flera scenarier, inte bara ett. Vad du har råd att köpa ser du i kalkylatorn för hur mycket du kan låna, och hur lång tid det tar att spara ihop insatsen i kontantinsatsräknaren.

Svenska förhållanden att tänka på

Kalkylatorn räknar med 3 % köpkostnader och 6 % försäljningskostnader. I Sverige kan mäklararvodet vara lägre än så, och för bostadsrätt slipper du lagfart och pantbrev, så kostnaderna kan vara mindre än antagandet. Ränteavdraget minskar köparens räntekostnad, och vinst vid försäljning beskattas. Inget av det ingår.

Avkastningen på hyrarens portfölj räknas före skatt och avgifter. Sparar du på investeringssparkonto betalar du schablonskatt i stället för skatt på vinsten. Hur snabbt en investering växer kan du prova i ränta-på-ränta-kalkylatorn.

Antaganden och begränsningar

Bolånet räknas som annuitetslån med fast ränta, medan många svenska lån har rak amortering och rörlig ränta. Ägandekostnaden är en fast procent av bostadens värde. Bostadspris, hyra och avkastning växer i jämn takt, vilket de aldrig gör i verkligheten.

Kalkylen förutsätter också att hyraren faktiskt investerar mellanskillnaden varje månad. Gör man inte det försvinner mycket av fördelen. Det finns också värden som inte syns i kronor: trygghet i boendet, frihet att flytta och möjlighet att få en hyresrätt alls.

Vanliga frågor