Calculadora: Alugar ou Comprar um Imóvel

Como usar esta calculadora

1. Digite o Valor do imóvel, a Entrada em porcentagem, a Taxa do financiamento e o Prazo.
2. Informe os Custos de propriedade por ano: IPTU, seguro, condomínio e manutenção como porcentagem do preço.
3. Preencha o Aluguel mensal, o Reajuste do aluguel por ano, a Valorização do imóvel por ano e o Retorno do investimento por ano.
4. Defina os Anos que pretende ficar e compare o Patrimônio se comprar com o Patrimônio se alugar e investir.

Como a comparação é feita

No cenário de compra, o simulador paga a entrada e os custos de fechamento, financia o resto com parcelas fixas, soma os custos de propriedade e valoriza o imóvel ao longo dos anos. Ao final, desconta o saldo devedor e as despesas de venda.

Patrimônio ao comprar = Valor do imóvel no futuro − Saldo devedor − Custos de venda

• Valor do imóvel no futuro = preço × (1 + valorização)^anos
• Saldo devedor = o que ainda falta pagar do financiamento (Tabela Price)
• Custos de venda = 6% do valor, como corretagem e impostos (suposição do simulador)
• Patrimônio ao alugar = entrada, custos de compra e diferenças mensais investidos ao retorno informado

No cenário de aluguel, o mesmo dinheiro da entrada é investido, e o lado com custo mensal menor investe a diferença todo mês. O aluguel sobe no ritmo do reajuste. Vence quem terminar com mais patrimônio.

Exemplo: imóvel de R$ 600.000, aluguel de R$ 2.800

Com 20% de entrada, financiamento a 11% ao ano por 30 anos, custos de propriedade de 1,5% ao ano, reajuste do aluguel de 5%, valorização do imóvel de 5% e investimento rendendo 10% ao ano, a parcela é de R$ 4.571,15. Em 10 anos, o patrimônio ao comprar é de R$ 475.836 e ao alugar e investir é de R$ 780.264: alugar sai na frente por R$ 304.427.

Esse resultado vem dos juros altos do financiamento e de um investimento que paga bem. Os números são só um exemplo; use a taxa real da sua proposta e um retorno conservador para o investimento.

O que muda o resultado

O tempo pesa muito: no mesmo cenário, em 4 anos alugar fica à frente por R$ 125.704, e em 20 anos por R$ 972.550. Já com entrada de 30%, juros de 10%, aluguel de R$ 3.500 reajustado em 6%, valorização de 8%, retorno de 9% e 15 anos, comprar vence por R$ 729.589, com patrimônio de R$ 1.575.966 contra R$ 846.376.

Ou seja, a resposta depende de juros, valorização, aluguel e retorno. Veja o custo do financiamento no simulador de financiamento imobiliário e como a entrada é montada na calculadora de entrada do imóvel.

Fatores que o número não mostra

• Estabilidade: um imóvel próprio protege você de reajustes e de ter que se mudar, algo que o simulador não valoriza em reais.
• Disciplina: o cenário de aluguel só vence se você realmente investe a diferença todo mês.
• Liquidez: dinheiro investido é mais fácil de resgatar que um imóvel.
• Valorização depende da cidade e do bairro; não projete uma valorização alta como certa.
• Custos de reforma, vacância e mudanças familiares ficam de fora.

Premissas e limites

O simulador assume 3% de custos na compra e 6% na venda, parcelas fixas pela Tabela Price e retorno constante, sem imposto sobre ganho de capital nem imposto de renda sobre o investimento. Ele não modela o SAC, a correção pela TR, nem o uso do FGTS.

Trate o resultado como uma comparação de cenários, e não como previsão. Teste valores pessimistas e otimistas antes de decidir.

Perguntas frequentes