Ev Almak mı Kirada Oturmak mı?

Bu hesaplama aracı nasıl kullanılır

1. Konut fiyatı, Peşinat, Konut kredisi yıllık faizi ve Kredi vadesi alanlarını doldurun. Banka aylık faiz veriyorsa 12 ile çarpın.
2. Yıllık sahiplik giderleri alanına emlak vergisi, DASK, konut sigortası, aidat dışı bakım gibi giderleri fiyatın yüzdesi olarak girin.
3. Aynı ev için Aylık kira ve beklediğiniz Yıllık kira artışı oranını yazın.
4. Konut fiyatının yıllık artışı, Yıllık yatırım getirisi ve Oturmayı planladığınız yıl değerlerini girip Satın alırsanız net servet ile Kiralayıp yatırım yaparsanız net servet sonuçlarını karşılaştırın.

Karşılaştırma nasıl yapılıyor?

Araç iki kişiyi aynı başlangıç parasıyla yarıştırır. Ev alan kişi peşinat ve işlem masraflarını öder, her ay kredi taksiti ve sahiplik giderlerini karşılar. Kirada kalan kişi aynı peşinat ve masraf tutarını yatırıma koyar ve kira öder.

Satın alma serveti = Konut değeri × (1 − 0,06) − Kalan borç + Yatırımlar    Kira serveti = Yatırılan peşinat ve masraflar + aylık farkların getirisi

• Konut değeri = fiyat × (1 + yıllık artış)^yıl
• Kalan borç = kredi tutarının o tarihteki bakiyesi
• Aylık fark = (taksit + sahiplik gideri) − kira; düşük olan taraf farkı yatırır
• Yatırımlar yıllık getiriyle aylık bileşik büyür

Her ay hangi tarafın gideri düşükse, aradaki fark o tarafın yatırımına eklenir. Süre sonunda ev sahibinin serveti, evin satış değerinden kalan kredi borcu ve satış masrafları düşülerek, artı kendi yatırımlarıyla hesaplanır. Araç alımda %3 işlem masrafı, satışta %6 satış masrafı varsayar.

Örnek: 5 milyon TL'lik daire mi, 25.000 TL kira mı?

5.000.000 TL'lik bir ev için %30 peşinat, aylık %3 (yıllık 36) faizle 10 yıllık kredi düşünün. Aylık taksit 108.114,71 TL'dir. Aynı evin kirası 25.000 TL, kiranın ve konut fiyatının yılda %30 arttığını, yatırımın yılda %35 getirdiğini varsayalım.

10 yıl sonunda satın alırsanız net servetiniz 68.922.289,41 TL, kirada kalıp yatırım yaparsanız 79.376.884,76 TL olur. Bu varsayımlarla kiralamanın avantajı 10.454.595,35 TL'dir. Tablodan farkın ilk yıldan itibaren kira tarafında olduğunu görürsünüz.

Varsayımı değiştirin: konut fiyatı yılda %35 artsın, yatırım getirisi %30'da kalsın. Bu kez satın almanın avantajı 41.004.821,95 TL olur. Sonuç büyük ölçüde konut fiyatı artışı ile yatırım getirisi arasındaki farka bağlıdır.

Sonucu nasıl yorumlamalısınız?

Bu araç geleceği tahmin etmez; varsayımlarınızın sonucunu gösterir. Yüksek enflasyon döneminde tüm rakamlar nominal olarak çok büyük görünür. Önemli olan iki seçenek arasındaki farkın yönü ve büyüklüğüdür.

Birkaç senaryo deneyin: iyimser, kötümser ve ortada. Sonuç her senaryoda aynı tarafı gösteriyorsa kararınız daha sağlamdır. Sonuç küçük değişikliklerle yön değiştiriyorsa finansal fark belirsizdir ve kararı yaşam tercihleri belirleyebilir.

Rakamların ötesinde düşünülmesi gerekenler

• Kirada kalan kişinin aradaki farkı gerçekten düzenli yatırması gerekir; harcanırsa kira tarafının avantajı kaybolur.
• Ev sahibi olmak taşınma esnekliğini azaltır ama kira artışı ve tahliye belirsizliğini ortadan kaldırır.
• Aylık taksitin gelirinize oranını kontrol edin; ne kadar konut kredisi çekebilirim aracı bunun için uygundur.
• Kredi taksitinin ayrıntısını konut kredisi hesaplama ile, peşinatı biriktirme süresini peşinat hesaplama ile görün.

Varsayımlar ve sınırlar

Araç sabit kredi faizi, sabit konut fiyatı artışı, sabit kira artışı ve sabit yatırım getirisi kullanır. Gerçekte bu oranlar yıldan yıla değişir. Vergileri, yatırım getirisi üzerindeki stopajı, kira gelir vergisini, tadilat gibi büyük harcamaları ve kredideki KKDF/BSMV benzeri kesintileri hesaba katmaz.

Kira artışlarında yasal sınırlamalar ve sözleşme koşulları olabilir; girdiğiniz oran yalnızca sizin varsayımınızdır. Büyük bir karar öncesinde bankanız ve bir finans danışmanıyla konuşun.

Sıkça sorulan sorular