월세 vs 매매 비교 계산기

사용 방법

1. 주택 가격, 자기자금 비율, 주택담보대출 금리, 대출 기간을 입력합니다.
2. 연간 보유 비용은 재산세·보험·수선·관리비를 집값 대비 %로 넣습니다.
3. 월세, 연간 월세 인상률, 연간 집값 상승률, 연 투자 수익률을 입력합니다. 전세라면 보증금을 월세로 환산한 금액(보증금 × 전월세전환율 ÷ 12)을 월세로 넣으세요.
4. 거주 예정 기간을 정하고 어느 쪽이 얼마나 앞서는지, 연도별 표로 확인하세요.

비교는 이렇게 만듭니다

매수 쪽은 대출로 집을 사서 매달 원리금과 보유 비용을 냅니다. 월세 쪽은 집값의 자기자금과 부대비용을 투자하고, 월 지출이 더 낮은 쪽이 그 차액을 매달 투자한다고 봅니다. 거주 기간이 끝나면 순자산을 비교합니다.

매수 순자산 = 집값(매도 시) × 0.94 − 대출 잔액 + 투자된 차액

• 집값(매도 시) = 현재 집값 × (1 + 집값 상승률)^기간
• 0.94 = 매도 비용 6%를 뺀 값
• 대출 잔액 = 거주 기간 후 남은 주택담보대출
• 투자된 차액 = 월 지출 차이를 투자해 불어난 금액

매수 시 부대비용은 집값의 3%, 매도 시 비용은 6%로 가정합니다. 월세는 매년 일정 비율로 오르고, 집값과 투자 자산은 일정한 연 수익률로 변한다고 가정합니다.

예시: 7억 원 주택 vs 월세 150만 원

집값 7억 원, 자기자금 30%, 대출 연 4.5%·30년, 보유 비용 연 1%, 월세 150만 원(매년 3% 인상), 집값 연 3% 상승, 투자 수익 연 5%, 10년 거주라고 가정합니다. 월 대출 상환액은 2,482,758원이고 10년 뒤 순자산은 매수가 약 4억 9,186만 원, 월세 후 투자가 약 6억 86만 원으로 임대가 약 1억 900만 원 앞섭니다.

거주 기간을 5년으로 줄이면 임대가 약 8,191만 원 앞서 격차가 줄지만 여전히 임대가 유리합니다. 매수는 초기 비용이 커서 오래 살수록 만회할 시간이 생깁니다.

결과를 가장 크게 바꾸는 가정

집값 상승률을 연 5%로 올리면 결과가 뒤집혀 매수가 약 6,814만 원 앞섭니다. 반대로 투자 수익률을 연 8%로 올리면 임대가 약 2억 7,016만 원으로 크게 앞섭니다. 이 결과는 상승률과 수익률을 어떻게 가정하느냐에 거의 전적으로 달려 있습니다.

미래의 집값과 투자 수익은 알 수 없으므로 낙관, 보수 시나리오를 모두 돌려 보세요. 매수에 필요한 현금은 주택 자기자금 계산기, 월 상환액은 주택담보대출 계산기로 따로 확인할 수 있습니다.

숫자 밖의 요소

월세는 이사 걱정이 있고 집주인의 계약 조건에 영향을 받습니다. 매수는 내 집이라는 안정감이 있지만 집값 하락과 금리 상승 위험, 유동성 부족이 따릅니다. 가족 계획, 직장 위치, 비상 자금도 함께 고려하세요.

임대 투자 수익은 복리 계산기로, 월세 수익형 부동산은 임대 수익률 계산기로 따로 점검할 수 있습니다.

가정과 한계

이 계산기는 세금(취득세·양도세·종합부동산세 등), 대출 규제, 청약·세제 혜택, 전세 보증금 대출, 투자 소득세, 금리 변동을 반영하지 않습니다. 월세·집값·수익률은 매년 일정하다고 단순화했습니다.

실제 판단 전에는 세무 전문가나 금융기관을 통해 개인 상황을 확인하세요.

자주 묻는 질문