วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- กรอก ราคาบ้าน เงินดาวน์ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และ ระยะเวลากู้
- ใส่ ค่าใช้จ่ายการถือครองต่อปี เป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน และค่าซ่อมแซม
- กรอก ค่าเช่าต่อเดือน ค่าเช่าเพิ่มขึ้นต่อปี ราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อปี และ ผลตอบแทนการลงทุนต่อปี
- ตั้ง ปีที่ตั้งใจอยู่ แล้วดูว่าทางไหนมีความมั่งคั่งสุทธิมากกว่า และดูตารางรายปีว่าจุดตัดอยู่ปีไหน
เครื่องมือเปรียบเทียบอย่างไร
ทั้งสองทางเริ่มจากเงินก้อนเท่ากัน ถ้าซื้อ เงินก้อนคือเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันซื้อ ถ้าเช่า เงินก้อนนั้นถูกนำไปลงทุน ทุกเดือนฝั่งที่จ่ายน้อยกว่าจะนำส่วนต่างไปลงทุนต่อ ทำให้เทียบกันแฟร์
ความมั่งคั่งสุทธิ (ซื้อ) = มูลค่าบ้าน × (1 − ค่าขาย) − หนี้คงเหลือ + เงินลงทุนจากส่วนต่าง- มูลค่าบ้าน = ราคาบ้าน × (1 + อัตราเพิ่มราคาต่อปี)^ปี
- ค่าขาย = 6% ของมูลค่าบ้าน (ค่าตั้งต้นของเครื่องมือ)
- ส่วนต่าง = ค่าใช้จ่ายรายเดือนของฝั่งหนึ่ง ลบอีกฝั่ง นำไปลงทุนตามผลตอบแทนที่กรอก
ความมั่งคั่งสุทธิของฝั่งซื้อ คือมูลค่าบ้านที่ขายได้หักค่าขายและหนี้คงเหลือ บวกเงินลงทุนที่เกิดจากส่วนต่าง ส่วนฝั่งเช่าคือมูลค่าพอร์ตลงทุนทั้งหมด
ตัวอย่าง: คอนโด 3 ล้านบาท เทียบค่าเช่า 15,000 บาท
สมมติซื้อ 3,000,000 บาท ดาวน์ 10% ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ค่าใช้จ่ายถือครอง 1.5% ต่อปี ราคาเพิ่ม 2% ต่อปี ค่างวดคือ 16,188 บาท เทียบกับเช่าเดือนละ 15,000 บาท ค่าเช่าเพิ่มปีละ 3% และผลตอบแทนลงทุน 4% ต่อปี
ถ้าอยู่ 10 ปี ซื้อได้เปรียบเช่า 119,695 บาท (ความมั่งคั่งสุทธิ 1,178,050 บาท เทียบ 1,058,355 บาท) แต่จุดตัดอยู่ที่ปีที่ 9 เท่านั้น ถ้าอยู่แค่ 5 ปี เช่าได้เปรียบราว 153,798 บาท ถ้าอยู่ 20 ปี ซื้อชนะห่างราว 1,411,413 บาท
ตัวแปรที่เปลี่ยนคำตอบมากที่สุด
ลองตั้งราคาบ้านไม่เพิ่มเลย (0% ต่อปี) ใน 10 ปีเดิม เช่าจะนำอยู่ 443,041 บาท เพราะการซื้อแบกค่าขายและค่าถือครองไว้โดยไม่ได้กำไรจากราคา ดังนั้นสมมติฐานเรื่องราคาบ้านและค่าเช่าจึงสำคัญมาก ควรลองหลายค่า
ยิ่งอยู่นาน ยิ่งซื้อได้เปรียบ เพราะค่าใช้จ่ายครั้งเดียวถูกเฉลี่ยออกไป และหนี้ค่อยๆ ลดลง ใช้ เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า ดูอีกมุมถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า
ใช้ผลลัพธ์ตัดสินใจอย่างไร
ดูตารางรายปีเพื่อหาปีที่ซื้อเริ่มนำ ถ้ามั่นใจว่าจะอยู่นานกว่านั้น ซื้อมีโอกาสคุ้มกว่า ถ้าอาจย้ายงานหรือย้ายเมืองในไม่กี่ปี เช่ามักปลอดภัยกว่า
ตัวเลขไม่ใช่ทุกอย่าง ความมั่นคงของที่อยู่ ความอิสระในการแต่งบ้าน และความยืดหยุ่นในการย้ายก็มีค่า ตรวจสอบกำลังผ่อนจริงด้วย เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน และ เครื่องคำนวณราคาบ้านที่ซื้อได้
ข้อสมมติและข้อจำกัด
เครื่องมือคิดค่าใช้จ่ายซื้อ 3% และค่าขาย 6% ตายตัว ค่าใช้จ่ายจริงในไทยอาจต่างไปตามประเภทและราคาทรัพย์ เครื่องมือไม่รวมผลทางภาษี ดอกเบี้ยลอยตัว การปรับค่าส่วนกลาง หรือผลตอบแทนที่ผันผวน ผลตอบแทนการลงทุนไม่รับประกัน และตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณจากสมมติฐานที่คุณกรอก
คำถามที่พบบ่อย
เช่าหรือซื้อคอนโดอะไรคุ้มกว่ากัน
ขึ้นกับจำนวนปีที่อยู่ ค่าเช่า ดอกเบี้ย และราคาที่เปลี่ยนไป ถ้าอยู่นานมักได้เปรียบเมื่อซื้อ ถ้าอยู่สั้นมักเช่าคุ้มกว่า
ทำไมต้องนำส่วนต่างไปลงทุนด้วย
เพื่อให้เทียบแฟร์ เพราะถ้าฝั่งหนึ่งจ่ายรายเดือนน้อยกว่า เงินส่วนที่เหลือก็ควรสร้างผลตอบแทน ไม่ใช่หายไปเฉยๆ
ควรกรอกผลตอบแทนลงทุนเท่าไร
ใช้ตัวเลขที่เหมาะกับความเสี่ยงที่รับได้จริง และลองหลายค่า เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากกับผลตอบแทนกองทุน เพราะผลลัพธ์ไวต่อค่านี้
ราคาบ้านขึ้นปีละกี่เปอร์เซ็นต์ดี
ไม่มีค่าที่แน่นอน ลองตั้งทั้งกรณีต่ำและกรณีไม่เพิ่ม เพื่อดูว่าการตัดสินใจของคุณยังสมเหตุสมผลหรือไม่
เครื่องมือนี้รวมค่าส่วนกลางและภาษีไหม
รวมในช่อง ค่าใช้จ่ายถือครองต่อปี ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน กรอกให้ครอบคลุมค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน และค่าซ่อมแซม