Калькулятор рефинансирования ипотеки

Как пользоваться калькулятором

1. В Текущий остаток долга введите остаток основного долга из личного кабинета банка или справки об остатке задолженности.
2. Укажите Текущая процентная ставка и Осталось лет до конца действующего договора.
3. Введите Новая процентная ставка и Срок нового кредита из предложения банка.
4. В Расходы на рефинансирование сложите всё, что придётся заплатить разово: оценку квартиры, страховку на первый год, госпошлины, услуги нотариуса или регистрации, если они нужны.

Как калькулятор сравнивает кредиты

Оба кредита считаются как аннуитетные: каждый месяц одинаковый платёж, в начале срока в нём больше процентов, в конце — больше основного долга. Для текущего кредита калькулятор берёт остаток долга и оставшийся срок, для нового — тот же остаток, новую ставку и новый срок.

A = S × i ÷ (1 − (1 + i)^−n);  Окупаемость = Расходы ÷ (A_тек − A_нов)

• A = ежемесячный аннуитетный платёж
• S = остаток долга
• i = месячная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100)
• n = число оставшихся месяцев
• Расходы = разовые затраты на переход в другой банк

Затем он сравнивает платежи и сумму процентов до конца каждого кредита и вычитает разовые расходы на рефинансирование.

Пример: 5 млн ₽ под 18 % против 15 %

Остаток по ипотеке — 5 000 000 ₽ под 18 % годовых, до конца договора 20 лет. Текущий платёж — 77 165,58 ₽. Другой банк предлагает 15 % на те же 20 лет, расходы на переход — 30 000 ₽.

Новый платёж составит 65 839,48 ₽, то есть на 11 326,10 ₽ меньше. Расходы окупятся примерно за 3 месяца. Процентов по старому кредиту осталось бы 13 519 738,28 ₽, по новому будет 10 801 474,99 ₽. Итоговая выгода за вычетом расходов — 2 688 263,29 ₽.

Если взять новый кредит на 15 лет, платёж снизится меньше, до 69 979,36 ₽, зато выгода вырастет до 5 893 454,21 ₽, потому что проценты начисляются на пять лет меньше.

Когда рефинансирование имеет смысл

Главный ориентир — срок окупаемости. Если расходы окупаются за несколько месяцев, а вы не планируете продавать квартиру в ближайшие годы, рефинансирование почти всегда выгодно. Если окупаемость дольше, чем вы собираетесь держать кредит, переход не стоит усилий.

Смотрите не только на платёж. Удлинение срока снижает платёж, но может увеличить общую сумму процентов. Сравнивайте итоговую выгоду, а не только разницу в месяц. Подробный график платежей нового кредита можно посмотреть в калькуляторе графика погашения.

Что проверить перед переходом

Узнайте у своего банка, не снизит ли он ставку сам: иногда достаточно заявления о снижении ставки, и тогда не нужны оценка и переоформление залога.

Если ипотека оформлена по льготной программе с господдержкой, уточните, сохранится ли льготная ставка при рефинансировании. Проверьте и условия новой ставки: на время переоформления залога банк может временно повышать ставку, а при отказе от страхования — поднимать её.

Если вы планируете досрочно гасить кредит, сравните варианты с помощью калькулятора досрочного погашения. Иногда выгоднее не менять банк, а направлять свободные деньги на досрочные платежи.

Допущения калькулятора

Калькулятор считает аннуитетный платёж с неизменной ставкой и не учитывает дифференцированные платежи, плавающие ставки, ежегодную стоимость страховки и налоговый вычет по процентам. Деньги, сэкономленные на платежах, он никуда не инвестирует.

Ставки в примере условные. Реальную ставку и полную стоимость кредита (ПСК) банк обязан указать в индивидуальных условиях договора. Перед подписанием сравните ПСК обоих кредитов и при сомнениях посоветуйтесь с независимым специалистом.

Частые вопросы