วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- กรอก ยอดหนี้คงเหลือ อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน และ จำนวนปีที่เหลือ (ไม่ใช่ระยะเวลากู้ตอนเริ่มทำสัญญา)
- กรอกข้อเสนอที่ธนาคารใหม่ให้มา คือ อัตราดอกเบี้ยใหม่ และ ระยะเวลาสินเชื่อใหม่
- ใส่ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ รวมทุกอย่างที่ต้องจ่าย เช่น ค่าประเมินราคา ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดของที่เดิม
- อ่าน เงินออมต่อเดือน จุดคุ้มทุน และ เงินที่ประหยัดได้ตลอดอายุหลังหักต้นทุน
เครื่องมือนี้เปรียบเทียบอะไร
การรีไฟแนนซ์คือการกู้ก้อนใหม่ไปปิดหนี้ก้อนเดิม เครื่องมือจะคำนวณค่างวดของสินเชื่อเดิมจากดอกเบี้ยและจำนวนปีที่เหลือ แล้วคำนวณค่างวดของสินเชื่อใหม่จากดอกเบี้ยและระยะเวลาใหม่ จากนั้นนำสองค่ามาเปรียบเทียบกัน
จุดคุ้มทุน (เดือน) = ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ ÷ (ค่างวดเดิม − ค่างวดใหม่)- ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ = ค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่ต้องจ่ายเพื่อปิดและเปิดสินเชื่อ
- ค่างวดเดิม = ค่างวดของสินเชื่อปัจจุบันตามระยะเวลาที่เหลือ
- ค่างวดใหม่ = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) เมื่อ P = ยอดหนี้ r = ดอกเบี้ยต่อเดือน n = จำนวนงวด
จุดคุ้มทุนคือจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนในค่างวดที่ถูกลง เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปตอนรีไฟแนนซ์ ส่วนเงินที่ประหยัดได้ตลอดสัญญาคือดอกเบี้ยที่ยังต้องจ่ายของสินเชื่อเดิม ลบดอกเบี้ยของสินเชื่อใหม่ แล้วหักค่าใช้จ่ายออก
ตัวอย่าง: หนี้บ้าน 2.5 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6.5% ลดเหลือ 4.5%
สมมติคุณมียอดหนี้บ้านคงเหลือ 2,500,000 บาท ดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี เหลืออีก 25 ปี และธนาคารใหม่เสนอ 4.5% ผ่อน 25 ปีเท่าเดิม โดยมีค่าใช้จ่าย 40,000 บาท ค่างวดลดจาก 16,880 บาท เหลือ 13,896 บาท ประหยัดเดือนละ 2,984 บาท และคุ้มทุนใน 14 เดือน
ดอกเบี้ยที่เหลือต้องจ่ายลดจากราว 2,564,054 บาท เหลือราว 1,668,744 บาท เมื่อหักค่าใช้จ่าย 40,000 บาทแล้ว ประหยัดได้ราว 855,310 บาท ตลอดอายุสัญญา ถ้าถือสินเชื่อนี้จนครบ
ระวังเรื่องระยะเวลา ไม่ใช่ดูแค่ดอกเบี้ย
ถ้ายืดเป็น 30 ปีที่ดอกเบี้ย 4.5% ค่างวดจะลดลงมากถึงเดือนละ 4,213 บาท เหลือ 12,667 บาท และคุ้มทุนใน 10 เดือน แต่ดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นราว 2,060,168 บาท ประหยัดตลอดสัญญาเหลือราว 463,886 บาท น้อยกว่าเดิมเกือบครึ่ง
อีกทางหนึ่ง ถ้าเลือกผ่อน 15 ปีที่ดอกเบี้ย 4% ค่างวดจะสูงขึ้นเป็น 18,492 บาท เครื่องมือจึงเตือนว่าไม่มีเงินประหยัดรายเดือน แต่ดอกเบี้ยรวมเหลือเพียงราว 828,596 บาท ต้องตัดสินใจก่อนว่าต้องการลดภาระรายเดือนหรือลดต้นทุนรวม ลองเทียบทางเลือกด้วย เครื่องคำนวณเปรียบเทียบสินเชื่อ
ใช้ผลลัพธ์ตัดสินใจอย่างไร
รีไฟแนนซ์มักคุ้มเมื่อจุดคุ้มทุนสั้นกว่าระยะเวลาที่คุณจะถือสินเชื่อนี้จริง ถ้าคิดจะขายหรือย้ายบ้านภายในหนึ่งปี การคุ้มทุน 14 เดือนก็ยังขาดทุน
ลองเทียบกับทางเลือกที่ไม่ต้องย้ายธนาคาร เช่น ต่อรองลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม หรือโปะเงินต้นเพิ่มด้วย เครื่องคำนวณปิดหนี้ก่อนกำหนด และดูว่ายอดหนี้ลดลงอย่างไรด้วย เครื่องคำนวณตารางผ่อนชำระ
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- กรอกระยะเวลากู้ตั้งต้นแทนจำนวนปีที่เหลือ ทำให้ประหยัดเกินจริง
- ลืมนับค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดของสินเชื่อเดิม ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าอากรแสตมป์
- เทียบเฉพาะดอกเบี้ยช่วงโปรโมชันปีแรก แต่ไม่ดูดอกเบี้ยลอยตัวปีถัดไป ซึ่งมักสูงกว่า
- ยืดระยะเวลากู้จนค่างวดถูกลงแต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้น
- ไม่ถามเรื่องเงื่อนไขล็อกอินที่ห้ามปิดบัญชีก่อนกำหนดของธนาคารใหม่
ข้อสมมติและข้อจำกัด
เครื่องมือสมมติว่าสินเชื่อทั้งสองก้อนมีดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาและค่างวดเท่ากันทุกเดือน ซึ่งต่างจากสินเชื่อบ้านจริงที่ส่วนใหญ่มีดอกเบี้ยลอยตัวหลังช่วงโปรโมชัน จึงไม่รวมการเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยในอนาคต เบี้ยประกันที่เกี่ยวเนื่อง วงเงินที่กู้เพิ่ม ผลทางภาษี และมูลค่าของเงินตามเวลา
ขอตารางสรุปเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายจริงจากธนาคารก่อนตัดสินใจ ตัวเลขจากเครื่องมือนี้เหมาะสำหรับวางแผนเบื้องต้นเท่านั้น
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มเมื่อไร
เมื่อคุณจะถือสินเชื่อนานกว่าจุดคุ้มทุนมาก และเงื่อนไขใหม่ลดค่างวดหรือดอกเบี้ยรวมได้ตรงกับเป้าหมายของคุณ
จุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์คำนวณอย่างไร
นำค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ หารด้วยค่างวดที่ลดลงต่อเดือน แล้วปัดขึ้นเป็นจำนวนเดือนเต็ม
รีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
มักมีค่าประเมินราคา ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าประกัน และค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดของสินเชื่อเดิม ขึ้นกับธนาคารและเงื่อนไข กรอกยอดรวมที่ธนาคารแจ้ง
รีไฟแนนซ์ทำให้เครดิตบูโรเสียหรือไม่
การยื่นขอสินเชื่อใหม่ธนาคารจะตรวจข้อมูลเครดิต ซึ่งมีผลเล็กน้อยและมักชั่วคราว การเปรียบเทียบข้อเสนอหลายแห่งควรทำในช่วงเวลาใกล้กัน
ควรลดระยะเวลากู้ตอนรีไฟแนนซ์ไหม
ระยะที่สั้นลงช่วยลดดอกเบี้ยรวมมาก แต่ค่างวดจะสูงขึ้น เลือกเมื่อค่างวดใหม่ยังอยู่ในงบโดยมีเงินเหลือพอ