طريقة استخدام الحاسبة
- أدخل رصيد التمويل الحالي كما يظهر في آخر كشف أو خطاب المخالصة.
- اكتب النسبة الحالية والسنوات المتبقية من التمويل.
- أدخل النسبة الجديدة ومدة التمويل الجديد المعروضة عليك.
- أضف تكاليف إعادة التمويل (رسوم السداد المبكر، والرسوم الإدارية، والتقييم)، ثم اقرأ التوفير الشهري ونقطة التعادل والتوفير الكلي بعد التكاليف.
كيف تحسب الحاسبة جدوى إعادة التمويل
إعادة التمويل تعني سداد تمويلك الحالي بتمويل جديد، غالبًا من جهة أخرى بنسبة أو مدة مختلفة. في التمويل العقاري بالسعودية يحدث ذلك عادة بنقل المديونية إلى بنك آخر أو بإعادة جدولة لدى البنك نفسه، وتتبعه تكاليف مثل رسوم السداد المبكر والرسوم الإدارية وتقييم العقار.
نقطة التعادل (بالأشهر) = التكاليف ÷ (القسط الحالي − القسط الجديد)- القسط = الرصيد × ع × (1 + ع)^ش ÷ ((1 + ع)^ش − 1)
- ع = النسبة السنوية ÷ 12
- ش = عدد الأشهر المتبقية أو مدة التمويل الجديد بالأشهر
- التوفير الكلي = الفائدة المتبقية على الحالي − الفائدة على الجديد − التكاليف
تحسب الحاسبة القسط الحالي على الرصيد المتبقي والسنوات المتبقية، ثم القسط الجديد بالنسبة والمدة الجديدتين. الفرق هو التوفير الشهري. وبقسمة التكاليف عليه تعرف نقطة التعادل: عدد الأشهر حتى تسترد ما دفعته. كما تقارن مجموع الفائدة أو الربح المتبقي في الحالتين.
سواء كانت النسبة فائدة أو هامش ربح في عقد مرابحة أو إجارة، فما دام الحساب على الرصيد المتناقص فالمعادلة واحدة.
مثال: رصيد 600,000 ريال من 6% إلى 5%
رصيد تمويل عقاري 600,000 ريال بنسبة 6% وبقي منه 20 سنة. القسط الشهري الحالي 4,298.59 ريالًا، والفائدة المتبقية على التمويل الحالي 431,660.72 ريالًا.
عرض جديد بنسبة 5% للمدة نفسها، بتكاليف إجمالية 5,000 ريال. القسط الشهري الجديد 3,959.73 ريالًا، والتوفير الشهري 338.85 ريالًا، ونقطة التعادل بعد 15 شهرًا. التوفير الكلي بعد التكاليف 76,324.46 ريالًا.
لكن انتبه للمدة: إذا مددت التمويل الجديد إلى 25 سنة، يصبح القسط 3,507.54 ريالًا والتوفير الشهري 791.05 ريالًا، لكن الفائدة على التمويل الجديد ترتفع إلى 452,262.07 ريالًا، فتكون النتيجة الكلية خسارة 25,601.35 ريالًا بعد التكاليف. القسط الأقل هنا ثمنه خمس سنوات إضافية.
كيف تقرأ النتيجة وتقرر
ابدأ بنقطة التعادل: إذا كنت تتوقع بيع العقار أو سداد التمويل قبلها، فإعادة التمويل لن تعوض تكاليفها. ثم انظر إلى التوفير الكلي: إذا كان سالبًا فأنت تدفع أكثر على المدى الطويل حتى لو انخفض القسط.
إذا كان هدفك تخفيف القسط الشهري لأسباب تخص الدخل، فقد يكون التمديد مقبولًا، لكن قرره وأنت تعرف تكلفته. أما إذا كان هدفك التوفير، فحافظ على المدة نفسها أو أقصر. لرؤية جدول السداد الكامل للقسط الجديد استخدم حاسبة التمويل العقاري، ولمقارنة عرضين للنقل جنبًا إلى جنب جرّب حاسبة مقارنة التمويل.
نصائح قبل نقل التمويل
- اطلب خطاب مخالصة من جهتك الحالية لمعرفة الرصيد الدقيق ورسوم السداد المبكر.
- اسأل جهتك الحالية أولًا عن تخفيض النسبة؛ قد تتجنب تكاليف النقل كلها.
- تأكد هل النسبة الجديدة ثابتة أم متغيرة ومتى يُعاد تسعيرها.
- لا تمدد المدة تلقائيًا؛ جرّب المدة نفسها في الحاسبة أولًا.
- إذا عُرض عليك تخفيض النسبة مقابل مبلغ مقدم، فاحسب استرداده عبر حاسبة نقاط الرهن العقاري.
- إذا كان هدفك إنهاء التمويل أسرع، فقارن مع السداد الإضافي في حاسبة سداد القرض.
افتراضات الحاسبة وحدودها
تفترض الحاسبة أقساطًا شهرية متساوية على رصيد متناقص، ونسبًا ثابتة طوال المدة في الحالتين، وتكاليف تُدفع نقدًا عند النقل لا تُضاف إلى الرصيد. لا تشمل التأمين، ولا الدعم السكني الذي قد يرتبط بتمويلك الحالي، ولا قيمة المال عبر الزمن.
إذا كان تمويلك مدعومًا من برنامج حكومي، فقد يؤثر النقل على الدعم، فتحقق من الجهة المختصة قبل أي خطوة. العقد وخطاب المخالصة وجدول الإفصاح هي المرجع النهائي، والحاسبة أداة للتقدير والمقارنة فقط.
الأسئلة الشائعة
متى تكون إعادة التمويل مجدية؟
عندما يكون التوفير الكلي بعد التكاليف موجبًا وتتوقع البقاء في التمويل أطول من نقطة التعادل. فرق النسبة وحده لا يكفي للحكم.
ما تكاليف إعادة التمويل العقاري المعتادة؟
قد تشمل رسوم السداد المبكر لدى الجهة الحالية، والرسوم الإدارية لدى الجديدة، وتقييم العقار، ورسوم نقل الرهن. اطلبها مكتوبة واجمعها في خانة التكاليف.
لماذا انخفض القسط لكن التوفير الكلي سالب؟
لأنك مددت المدة، فتدفع فائدة أو ربحًا على سنوات أكثر. جرّب المدة نفسها لترى الفرق.
هل تصلح الحاسبة لإعادة التمويل الشخصي؟
نعم إذا كان التمويل على الرصيد المتناقص. أدخل المدة بالسنوات، وإذا كان التمويل الحالي بنسبة ثابتة فحوّلها أولًا إلى نسبة فعلية.
هل أخسر الدعم السكني إذا نقلت تمويلي؟
يعتمد ذلك على شروط البرنامج والجهة. اسأل جهة الدعم وجهة التمويل الجديدة قبل التوقيع، فالحاسبة لا تحتسب الدعم.