Simulador de Refinanciamento

Como usar esta calculadora

1. Digite o Saldo devedor atual, a Taxa de juros atual e os Anos restantes (não o prazo original).
2. Informe a proposta que você recebeu: Nova taxa de juros e Prazo do novo empréstimo.
3. Some os Custos do refinanciamento: todas as tarifas, avaliação, registro e seguros que você paga para fechar a nova operação.
4. Leia a Economia mensal, o Ponto de equilíbrio em meses e a Economia total após os custos.

Como a comparação é feita

Refinanciar significa trocar o seu saldo devedor por um novo contrato, seja no mesmo banco, seja por portabilidade para outra instituição. O simulador calcula a parcela fixa do contrato atual (com os anos que ainda faltam) e a do novo contrato (com a nova taxa e o novo prazo) e compara as duas.

Meses de equilíbrio = Custos ÷ (Parcela atual − Nova parcela)

• Custos = soma de tudo que você paga para fazer o refinanciamento
• Parcela atual = parcela do contrato atual pelo prazo que falta
• Nova parcela = M = P · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1), a fórmula da Tabela Price
• P = saldo devedor, i = taxa mensal, n = número de meses

O ponto de equilíbrio é o número de meses de economia na parcela necessários para cobrir os custos da troca. A economia total compara os juros que você ainda pagaria em cada contrato, descontando esses custos.

Exemplo: de 11% para 9,5% ao ano com saldo de R$ 300.000

Imagine que você deve R$ 300.000 a 11% ao ano, com 25 anos pela frente, e recebe uma oferta de 9,5% ao ano em 25 anos, com R$ 5.000 de custos. A parcela cai de R$ 2.940,34 para R$ 2.621,09, uma economia de R$ 319,25 por mês, e o ponto de equilíbrio chega em 16 meses.

Os juros que ainda faltam pagar caem de cerca de R$ 582.102 para R$ 486.327. Descontados os R$ 5.000 de custos, a economia total é de aproximadamente R$ 90.775, desde que você mantenha o contrato até o fim.

Olhe o prazo, não só a taxa

Alongar o prazo faz a economia mensal parecer melhor, mas pode custar caro. No mesmo exemplo, a 9,5% em 30 anos a parcela cai para R$ 2.522,56 e o equilíbrio vem em 12 meses, porém os juros sobem para cerca de R$ 608.123 e a economia total fica negativa, em −R$ 31.021.

O contrário também vale. Em 15 anos a parcela sobe para R$ 3.132,67 (o simulador avisa que não há economia mensal), mas os juros restantes caem para cerca de R$ 263.881. Defina se o seu objetivo é aliviar o orçamento ou pagar menos no total, e compare alternativas na calculadora de comparação de empréstimos.

Como decidir

Refinanciar costuma valer a pena quando o ponto de equilíbrio é bem menor do que o tempo em que você pretende manter o contrato. Se você pode vender o imóvel em dois anos, um equilíbrio de 16 meses deixa pouca margem.

Compare também com a alternativa de simplesmente amortizar o contrato atual na calculadora de quitação antecipada e veja como o saldo evolui na calculadora de amortização.

Erros comuns

• Informar o prazo original em vez dos anos restantes, o que exagera a economia.
• Financiar os custos dentro do novo saldo e esquecer que eles também rendem juros.
• Recomeçar um prazo de 30 anos depois de dez anos de pagamento, o que adia a formação do seu patrimônio no imóvel.
• Comparar só a taxa de juros, sem olhar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui tarifas e seguros.
• Esquecer de pedir ao banco atual a simulação de portabilidade, que pode igualar a oferta da concorrência sem custo de troca.

Premissas e limites

O simulador trata os dois contratos como parcelas fixas pela Tabela Price, com juros constantes. Ele não considera indexadores como a TR ou o IPCA, seguros que variam com o saldo, tarifas diferentes por banco, valor liberado a mais (cash-out) nem o valor do dinheiro no tempo, então o mês de equilíbrio é uma referência, não uma garantia.

Peça ao banco a simulação formal, com o CET e a lista de custos, antes de assinar.

Perguntas frequentes