Calculadora para refinanciar tu hipoteca

Cómo usar esta calculadora

1. Escribe el Capital pendiente de tu hipoteca actual, su Tipo de interés actual y los Años restantes.
2. Indica el Nuevo tipo de interés y el Nuevo plazo del préstamo que te ofrece el banco, ya sea el tuyo (novación) o uno distinto (subrogación).
3. Suma en Costes de refinanciación las comisiones, la tasación, la notaría, la gestoría y cualquier otro gasto del cambio.
4. Mira el Ahorro mensual, el Punto de equilibrio en meses y el Ahorro total tras los costes.

Cómo se compara la hipoteca actual con la nueva

La calculadora calcula dos cuotas con el mismo método, el de cuota constante: una con tu tipo, tu capital pendiente y los años que te quedan, y otra con el nuevo tipo y el nuevo plazo. La diferencia entre ambas es el ahorro mensual.

Punto de equilibrio = costes del cambio ÷ (cuota actual − cuota nueva)

• Cuota = P · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1), con P el capital pendiente, i el tipo mensual (tipo anual ÷ 12) y n el número de cuotas
• Ahorro total = intereses pendientes actuales − intereses del nuevo préstamo − costes del cambio
• Punto de equilibrio = meses que tardas en recuperar los costes con lo que ahorras cada mes

Después suma los intereses que pagarías en cada caso hasta el final y resta los costes del cambio. El resultado es el ahorro real a lo largo de toda la vida del préstamo, y no solo la bajada de la cuota.

Ejemplo: 150.000 € pendientes al 4,5 % que pasan al 3 %

Con 150.000 € de capital pendiente, un tipo del 4,5 % y 20 años por delante, tu cuota actual es de 948,97 € al mes. Si pasas a un 3 % manteniendo los 20 años y el cambio te cuesta 3.000 €, la nueva cuota es de 831,90 €: ahorras 117,08 € al mes.

Recuperas los 3.000 € en 26 meses. Los intereses pendientes bajan de 77.753,78 € a 49.655,14 € y, descontados los costes, el ahorro total es de 25.098,64 €. Son cifras de ejemplo con el mismo plazo, no una oferta real.

Cuándo compensa y cuándo no

Con los mismos datos, si el banco solo baja el tipo hasta el 3,5 %, el ahorro mensual es de 79,03 €, el punto de equilibrio se alarga a 38 meses y el ahorro total baja a 15.968,28 €. Si los costes fueran de 6.000 € en lugar de 3.000 €, tardarías 52 meses en recuperarlos.

Por eso conviene comparar el punto de equilibrio con el tiempo que piensas conservar la vivienda. Si vas a venderla o a amortizar la hipoteca antes de ese plazo, el cambio no te saldrá a cuenta aunque la cuota sea menor.

Cuidado con alargar el plazo

Una cuota más baja puede venir de un tipo mejor o simplemente de un plazo más largo. Alargar el plazo reduce el pago mensual, pero suele aumentar los intereses totales. Prueba a mantener los años restantes y a variar solo el tipo para ver cuánto ahorras de verdad.

Si necesitas respirar en el presupuesto, es lícito alargar el plazo, pero hazlo sabiendo que pagarás más intereses. Después puedes hacer aportaciones extra con la calculadora de amortización anticipada para recuperar parte de ese tiempo.

Qué suma en los costes del cambio

• Comisión de cancelación o de amortización anticipada de la hipoteca antigua, si la hay; la ley regula sus límites y debes comprobar el de tu contrato.
• Comisión de apertura o de novación de la nueva oferta, que puede ser cero.
• Tasación, notaría, registro y gestoría; en una subrogación, el banco suele asumir buena parte, pero pregunta qué parte te corresponde.
• Productos vinculados que te exigen (seguros, nómina, tarjeta) y que pueden compensar o no el tipo bonificado.
• Compara siempre con la FEIN de la oferta, y mira la calculadora de hipoteca para ver la cuota total con IBI y seguro.

Supuestos y límites

La herramienta supone un tipo fijo durante todo el plazo restante y cuotas mensuales iguales. Si tu hipoteca es variable o mixta, la cuota cambiará en las revisiones y el ahorro real puede ser mayor o menor. No incluye el efecto fiscal, las bonificaciones que pierdas ni los intereses del dinero que pagas de golpe al cambiar.

Antes de decidir, pide la oferta vinculante y la simulación del banco actual, y consúltalo con un asesor independiente si el importe es relevante. Esta calculadora sirve para ordenar la comparación, no para sustituir una oferta firmada.

Preguntas frecuentes