Bu hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Nakit akışları (0., 1., 2. yıl…) alanına bugünkü yatırımı eksi, sonraki yılların girişlerini artı olarak sırayla yazın. Kuruşlu tutarlarda noktalı virgül kullanın: -10000; 2500,5; 3000.
- Yeniden yatırım oranı (MIRR için) alanına ara dönemde gelen parayı hangi getiriyle değerlendirebileceğinizi girin.
- İç verim oranı (IRR) ve Düzeltilmiş iç verim oranı (MIRR) sonuçlarını beklediğiniz asgari getiriyle karşılaştırın.
- Toplam net nakit akışı ve Basit geri ödeme süresi ile projenin büyüklüğünü ve paranın ne zaman döndüğünü kontrol edin.
İç verim oranı ne anlatır?
İç verim oranı, tüm nakit akışlarının bugünkü değerleri toplamını tam olarak sıfıra eşitleyen yıllık orandır. Başka bir deyişle yatırımın ne değer kazandırdığı ne de kaybettirdiği iskonto oranıdır. IRR, benzer riskte başka bir yerden alabileceğiniz getiriden yüksekse proje alternatifi geçiyor demektir.
0 = NA₀ + NA₁/(1 + r) + NA₂/(1 + r)² + … + NAₙ/(1 + r)ⁿ- NAₜ = t. yıldaki nakit akışı (eksi = çıkan para, artı = giren para)
- r = aranan iç verim oranı, yıllık
- n = listenizdeki son yıl
İkiden fazla nakit akışı olduğunda IRR'nin kapalı bir formülü yoktur. Hesaplayıcı, toplam sıfıra ulaşana kadar oranı deneme yoluyla daraltarak bulur; Excel'deki İÇ_VERİM_ORANI fonksiyonu da aynı mantıkla çalışır.
Örnek: dört yıl boyunca artan gelir
Bugün 500.000 TL yatırıyorsunuz ve sonraki dört yılda 150.000, 200.000, 250.000 ve 300.000 TL alıyorsunuz. Hesaplayıcı yıllık %24,89 iç verim oranı verir. Toplam net nakit akışı 400.000 TL, basit geri ödeme süresi yaklaşık 2,6 yıldır.
Şimdi farklı bir yapıya bakın: 500.000 TL yatırıp beş yıl sonra tek seferde 1.000.000 TL almak. Toplam kazanç 500.000 TL ile daha büyük olsa da IRR yalnızca %14,87 çıkar. İlk proje parayı daha erken geri verdiği için daha yüksek oran alır; IRR'nin ödüllendirdiği şey tam olarak budur. Basit bir başlangıç-bitiş büyüme oranı için CAGR hesaplama aracı daha pratiktir.
IRR mi, MIRR mi?
Klasik IRR, ara dönemde gelen her kuruşun yine IRR oranında yeniden yatırıldığını sessizce varsayar. Bu varsayım yüksek oranlı projelerde iyimserdir. Ters yönde de çalışabilir: Türkiye'de olduğu gibi mevduat ve tahvil getirilerinin yüksek olduğu dönemlerde ara nakdi daha yüksek bir oranla değerlendirmek mümkün olabilir.
Örnekteki akışlar için %30 yeniden yatırım oranıyla MIRR %26,8 çıkar; IRR'den yüksektir çünkü ara nakit %24,89 yerine %30 ile büyütülmüştür. Erken ödeme yapan bir projede fark büyür: -500.000, 400.000, 150.000, 50.000 ve 50.000 TL'lik akışta IRR %18,46, MIRR ise %25,68'dir. İki sonuç birbirinden çok uzaksa, planlamada gerçekçi yeniden yatırım oranına dayanan MIRR'yi esas alın.
Sonucu nasıl kullanmalı?
IRR'yi kendi asgari getiri beklentinizle karşılaştırın; yüksek enflasyon döneminde bu beklenti enflasyonun üzerinde olmalıdır, aksi halde nominal olarak kazanırken satın alma gücü kaybedebilirsiniz. Aynı projeyi TL cinsinden görmek için net bugünkü değer hesaplama, paranın ne kadar sürede döndüğünü görmek için geri ödeme süresi hesaplama aracını kullanın.
IRR, büyüklüğü ya da süresi farklı projeleri sıralarken yanıltabilir. Yüksek IRR'li küçük bir proje, daha düşük IRR'li büyük bir projeden daha az TL kazandırabilir; bu yüzden toplam net nakde ve NBD'ye de bakın.
Sık yapılan hatalar
- Başlangıç yatırımını unutmak ya da artı yazmak. Listede en az bir eksi ve bir artı değer olmalıdır.
- Dönemleri karıştırmak. Her değer bir yılı temsil eder; aylık akışları önce yıllık toplamlara çevirin.
- Vergi ve masrafları atlamak; bunlar her girişi azaltır.
- Kısa bir projedeki yüksek IRR'yi kalıcı getiri sanmak. Para geri döndüğünde onu yine bir yere yatırmanız gerekir.
Varsayımlar ve sınırlar
Nakit akışlarının her yılın sonunda, eşit aralıklarla gerçekleştiği varsayılır. İşareti birkaç kez değişen akışlar birden fazla geçerli IRR üretebilir; araç bunlardan birini gösterir. Vergi, enflasyon ve risk modellenmez. Rakamı bir karşılaştırma aracı olarak kullanın ve büyük kararlarda bir mali müşavir ya da yatırım danışmanına danışın.
Sıkça sorulan sorular
İç verim oranı kaç olmalı?
Tek bir doğru sayı yoktur. IRR, sizin asgari getiri beklentinizden ve benzer riskteki alternatiflerden yüksek olmalıdır; enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu çıta da yükselir.
IRR neden hesaplanamıyor?
Listede en az bir eksi ve bir artı nakit akışı olmalıdır. Hepsi aynı işaretliyse NBD'yi sıfırlayan bir oran yoktur.
Aylık nakit akışlarıyla IRR hesaplanabilir mi?
Bu araç her değeri bir yıl sayar. Aylık akışları yıllık toplamlara çevirin ya da aylık IRR bulup yıllığa çevirirken bileşik etkiyi hesaba katın.
MIRR neden IRR'den yüksek çıkabiliyor?
Yeniden yatırım oranı IRR'den yüksekse, ara dönemde gelen para daha hızlı büyütülür ve MIRR IRR'yi geçer. Oran daha düşükse MIRR IRR'nin altında kalır.