Kalkulator IRR (Internal Rate of Return)

Cara memakai kalkulator ini

1. Isi Arus kas (tahun ke-0, 1, 2…) dipisahkan koma; nilai pertama adalah investasi awal (negatif).
2. Isi Bunga reinvestasi (untuk MIRR), yaitu imbal hasil yang bisa Anda peroleh dari arus kas masuk.
3. Baca Tingkat pengembalian internal sebagai hasil utama.
4. Lihat IRR termodifikasi (MIRR), Total arus kas bersih, dan Payback sederhana.

Apa itu IRR dan bagaimana dihitung

IRR adalah tingkat diskonto yang membuat NPV semua arus kas sama dengan nol. Tidak ada rumus tertutup, sehingga kalkulator mencarinya dengan iterasi (metode bagi dua). IRR memerlukan setidaknya satu arus kas negatif dan satu positif; tanpa itu, kalkulator menampilkan peringatan.

0 = Σ CFₜ ÷ (1 + IRR)^t;  MIRR = (FV arus masuk ÷ PV arus keluar)^(1/n) − 1

• CFₜ = arus kas tahun ke-t
• FV arus masuk = nilai arus kas positif pada akhir periode, ditumbuhkan dengan tingkat reinvestasi
• PV arus keluar = nilai kini arus kas negatif
• n = jumlah periode

MIRR (modified IRR) memperbaiki asumsi IRR bahwa arus kas masuk diinvestasikan kembali pada tingkat IRR itu sendiri. MIRR memakai tingkat reinvestasi yang lebih realistis dan memberikan satu hasil yang lebih stabil.

Contoh: investasi Rp100 juta dengan empat tahun arus kas

Investasi awal Rp100.000.000, lalu arus kas masuk Rp25 juta, Rp30 juta, Rp35 juta, dan Rp40 juta. IRR-nya sekitar 10,48% per tahun. Total arus kas bersih Rp30.000.000 dan payback sederhana sekitar 3,25 tahun.

Dengan tingkat reinvestasi 6%, MIRR sekitar 8,89%, lebih rendah dari IRR karena arus kas masuk diasumsikan hanya menghasilkan 6%, bukan 10,48%.

IRR, MIRR, dan pola arus kas

Jika tingkat reinvestasi dinaikkan menjadi 10%, MIRR naik menjadi 10,31%, mendekati IRR. Semakin tinggi imbal hasil yang bisa diperoleh dari arus kas masuk, semakin dekat MIRR dengan IRR.

Pola arus kas juga memengaruhi IRR. Dengan arus kas Rp60 juta, Rp30 juta, Rp20 juta, dan Rp10 juta, IRR sekitar 10,75% dan payback 2,5 tahun, tetapi total arus kas bersih hanya Rp20.000.000 dan MIRR hanya 8,06%. IRR yang sedikit lebih tinggi tidak berarti proyek lebih baik jika totalnya lebih kecil. Karena itu, lengkapi dengan kalkulator NPV.

Cara memakai hasilnya

Bandingkan IRR dengan imbal hasil minimum atau biaya modal Anda. Jika IRR lebih tinggi, proyek layak dipertimbangkan. Gunakan MIRR bila Anda ragu bahwa arus kas masuk bisa diinvestasikan kembali pada tingkat setinggi IRR.

Untuk membandingkan dua investasi, perhatikan IRR, NPV, ukuran investasi, dan waktu arus kas. Gunakan kalkulator CAGR untuk pertumbuhan tunggal, dan kalkulator ROI untuk imbal hasil total sederhana.

Saat menyusun arus kas, masukkan semua biaya nyata: biaya perawatan, pajak, modal kerja tambahan, dan nilai sisa di akhir. Kebanyakan IRR yang terlalu bagus berasal dari arus kas yang terlalu optimis atau pengeluaran yang terlewat. Jalankan tiga versi arus kas (pesimis, dasar, optimis) dan lihat apakah IRR terburuk masih di atas imbal hasil minimum Anda.

Hati-hati dalam menafsirkan

• Arus kas yang berganti tanda berkali-kali bisa menghasilkan lebih dari satu IRR.
• IRR tidak memperhitungkan ukuran proyek; IRR tinggi pada investasi kecil bisa kalah dari IRR menengah pada investasi besar.
• IRR bergantung pada ketepatan estimasi arus kas.
• IRR tinggi dengan payback panjang atau risiko tinggi belum tentu pilihan terbaik.

Asumsi dan batasan

Kalkulator mengasumsikan arus kas terjadi di akhir tiap tahun dengan jarak yang sama. IRR dicari dalam rentang yang wajar; bila tidak ditemukan, hasilnya tidak ditampilkan. Pajak, inflasi, dan risiko tidak dimodelkan. Gunakan sebagai alat bantu, bukan rekomendasi investasi.

Pertanyaan yang sering diajukan